Quién está obligado al pago de los gastos del impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) en los contratos públicos de obras

Dada la consulta a la Junta Consultiva, acerca de quién paga el correspondiente impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO), ésta Junta determina que en los pliegos de cláusulas administrativas de los contratos de obras conviene, de acuerdo con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, incluir una cláusula que determine claramente que el contratista asume la obligación del pago de los gastos relativos a la tasa de la licencia municipal de obras y del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras y otros tributos que puedan sustituirlos, cuando sean exigibles de conformidad con la normativa vigente.

Esta sede explica que la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público contempla detalladamente en sus artículos 100 a 102 los conceptos de presupuesto, valor estimado y precio, y la metodología para su determinación. En ellos se alude como integrante de los mismo a diferentes conceptos: “costes tanto directos como indirectos y otros eventuales gastos” en el artículo 100, e incluso una referencia expresa a los gastos generales en el artículo 101, que prevé incluir en el valor estimado los “costes que se deriven de la ejecución material de los servicios, los gastos generales de estructura y el beneficio industrial.”

Los Presupuestos aprobados por el Consejo de Ministros incluyen un castigo fiscal a los beneficios no distribuidos de las Socimis.

Los Presupuestos Generales del Estado de 2019 incluyen un castigo fiscal a los beneficios no distribuidos de las Socimi, a los que se aplicará un gravamen del 15. Se trata de una medida que el Gobierno no incluyó en el Plan Presupuestario de 2019 que remitió a Bruselas en octubre, ni en los anteproyectos de ley que ya está tramitando.

Por el acrónimo de SOCIMI es como comúnmente conocemos a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Tal ley es la encargada de establecer un marco jurídico a este tipo de sociedades, estableciendo asimismo una fiscalidad especial, dado que nos encontramos ante entidades que suponen un original instrumento destinado al mercado de la inversión inmobiliaria. La Socimi se configura así como un vehículo hecho a medida para la inversión en activos inmobiliarios destinados al alquiler.

Nueva ayuda legislativa para los casos de falsos autónomos, y su posible extensión a algunos agentes inmobiliarios

El pasado 29 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 28/2018, de 28 de diciembre, para la revalorización de las pensiones públicas y otras medidas urgentes en materia social, laboral y de empleo, que aborda entre otras, determinadas medidas que afectan al colectivo de trabajadores autónomos. Uno de los objetivos prioritarios de la Administración es la lucha contra el uso fraudulento por parte de las empresas de la figura del trabajador autónomo, pues se ha convertido en uno de los problemas que en el ámbito laboral más ha crecido y más preocupa.

Estos cambios laborales también podrían afectar al sector inmobiliario, y de manera preocupante al de la construcción.

La mayor parte de las ofertas de empleo en el sector inmobiliario ofrecen trabajo como agente inmobiliario sin un régimen o relación laboral, es decir, mediante un contrato mercantil que obliga a la parte contratada a constituirse como autónomo, con un posible grado de dependencia que podría encajar en una relación laboral encubierta denominada como falso autónomo.

Condena por estafa en la venta de viviendas

La Audiencia Provincial de Sevilla (Diciembre del 2018) ha condenado a dos años de prisión a dos promotores inmobiliarios por un delito de estafa en la venta de viviendas de una promoción residencial, habiendo resultado perjudicados 27 compradores de dichos inmuebles. De otro lado, el tribunal ha absuelto de los delitos de estafa y apropiación indebida al director de una oficina bancaria, por su falta de dolo o intencionalidad en las operaciones bancarias relacionadas con el turbio asunto. Además, les imponen, a los condenados, la inhabilitación especial para dedicarse profesionalmente a la promoción o construcción de viviendas durante el tiempo de la condena.

Del mismo modo, el tribunal les condena a indemnizar conjunta y solidariamente entre sí a los perjudicados, compradores de 27 viviendas, en una cantidad que pasa del millón de euros, suma del dinero aportado por cada comprador en las operaciones de compra de los inmuebles, que van desde los 28.358,80 hasta los 52.089,76 euros. De dichas cantidades, responderá subsidiariamente la empresa de la que son administradores.

MANUAL: CLÁUSULAS SOCIALES-AMBIENTALES Y EL ACCESO A LAS PYME EN LA CONTRATACIÓN PÚBLICA

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TEMA 1: LAS CLÁUSULAS SOCIALES/ AMBIENTALES 

Datos sobre transacciones de suelo urbano

Los datos incluidos en el Boletín del segundo trimestre del 2018 que publica el Ministerio de Fomento, sobre precios de suelo urbano objeto de transacción en base a la estadística registral, 

muestran que la superficie de suelo objeto de transacción ha alcanzado las 873 hectáreas de suelo en el segundo trimestre. Esto supone un incremento del 21,7% con respecto al mismo trimestre de 2017. En cuanto al valor del suelo objeto de transacción, alcanzó en el segundo trimestre un total de 1.023 millones de euros, lo que representa un descenso en variación interanual del -4,7%.

En el primer trimestre de 2014 se alcanzó el valor mínimo, situándose el precio metro cuadrado en los 142 €/m2, desde ese momento, se observa una progresiva recuperación. En los dos primeros trimestres de 2018 se sitúa en los 163€/m2, habiendo alcanzado hace un año el máximo de 168€/m2 con una variación interanual por tanto de -2,1%.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE SUELO NO RECALIFICADO

Revisión casacional del Tribunal supremo mediante la cual estima el recurso a favor de la resolución de una compraventa de suelo, al no recalificarse el suelo objeto del contrato. Doctrina jurisprudencial sobre la interpretación del contrato y sus cláusulas.

Este es un típico caso de “señalización” (pago a cuenta) de suelo no urbanizable, para que cuando se cumpla el hito de su recalificación, se lleve a cabo la compra venta del mismo.

En este supuesto, la entidad inmobiliaria, promovió recurso de casación porque fue desestimada su demanda en primera instancia y apelación. Demanda contra los propietarios de un suelo no urbanizable, en la cual solicitaba que se declarase resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes «sobre la edificabilidad de una parcela rústica».

Las hipotecas verdes crean tendencia

La eficiencia energética está calificando en forma de bonificaciones e incentivos la financiación inmobiliaria tanto a solicitantes privados como a promotores.

Triodos Bank ha sido pionero en la inclusión de este tipo de condicionantes, incluyendo en el cálculo del tipo de interés del préstamo un factor que en ese momento era insólito: el grado de eficiencia energética del edificio.

Las claves de la nueva Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria que podría entrar en vigor en marzo, hará pagar a la banca todos los gastos derivados de un crédito hipotecario (menos la tasación) y rebajará a la mitad las comisiones de amortización por reembolso.

Sin embargo, habrá al menos tres artículos que necesitan desarrollo reglamentario y que podrían entrar en vigor después de otros tres meses, un poco antes del verano. De esta forma, el Parlamento atendería las reclamaciones del sector financiero que pide tiempo para poder adaptarse a la nueva norma, consecuencia de la transposición de una directiva europea.

La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas (Resolución DGRN)

Resolución de 25 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, parcelación y agrupación.

Resumen: 

• FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña del notario de la escritura de fusión y datos de inscripción. 

• ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS: La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas. 

• NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS: Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.

Número de viviendas en Madrid según el nivel de desarrollo del suelo (Resumen)

Anunciaba en el año 2016 el departamento de Información Geográfica de la Subdirección General de Análisis urbano Sistemas de información, perteneciente a la Dirección general de Estrategia del Ayuntamiento de Madrid, en su “INFORME UNIFICADO DE ESTADO DE DESARROLLO Y REMANENTE DE EDIFICABILIDAD DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACIÓN VIGENTES. Situación a 1 de enero de 2016”, que teniendo en cuenta que el ritmo de consumo de suelo ha sido de 4.070 viviendas/año en el periodo 2011-2015, la capacidad estimada, sumando lo existente más lo previsto (59.144 viviendas), sería más que suficiente para satisfacer las necesidades del periodo 2016-2020, al ritmo actual de consumo de suelo urbanizado.

En este cuadro se resumen el número de viviendas y la edificabilidad remanente (Residencial, industrial y de terciario) en Madrid, clasificada por el nivel de desarrollo urbanístico.

La rentabilidad de los locales comerciales en el centro de Madrid

En todos los sectores económicos, la rentabilidad se define como la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada operación para un periodo determinado, con respecto a su inversión realizada, expresado en porcentaje. La finalidad principal de la rentabilidad es poder medir la eficiencia del capital invertido, por lo que permite comparar de nuevo entre sí diferentes inversiones y su nivel de optimización.

En el sector inmobiliario, la rentabilidad inmobiliaria (rentabilidad bruta o gross initial yield en inglés) de un inmueble en alquiler se ve influenciada por dos variables: por las rentas de alquiler en un periodo de 12 meses (ingresos) y el precio del inmueble (inversión). Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio del local, en nuestro caso, la rentabilidad se mantendrá. Por el contrario, si las rentas de alquiler suben en una proporción mayor de lo que lo está haciendo el precio del inmueble, la rentabilidad se incrementará y el escenario será favorable a la inversión en este tipo de activos. La rentabilidad bruta es, por tanto, la primera variable que, por su simplicidad, se debe tener en cuenta en el análisis de las diferentes inversiones inmobiliarias.

Valoración de Bienes de Interés Cultural

El precio de un castillo, por ejemplo, que no su valor, es el que un comprador esté dispuesto a pagar por él y el propietario a venderla, la lógica de cualquier valoración inmobiliaria. Sin embargo, sería fácil determinar que podrá existir una gran discrepancia entre el vendedor y el potencial comprador a la hora de valorar el mismo. No se dan factores habituales en la compraventa de un castillo, ni el vendedor, ni el comprador, ni el castillo.

Estas propiedades tienen sus particularidades, nombre propio, una historia... han estado en la familia durante tiempo, y el propietario mantiene con la propiedad unos lazos muy especiales. Generalmente es obligada la venta por circunstancias personales, y más frecuentemente por herencia entre varios hermanos.

Los compradores habituales suelen ser instituciones públicas y Administraciones públicas. Hay que tener en cuenta que todos los castillos están declarados BIC o Bien de Interés Cultural, por lo que el Estado tiene derecho de tanteo y retracto, es decir que tiene primer derecho de compra al mismo precio que el que más pagara.

¿Puede la Administración imponer un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano, a efectos tributarios?

Extracto:  (Sentencia núm. 943/2018. Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda)

El caso que da lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo, negando esta presunción, es la del particular que compra, a promotora de entidad bancaria, una vivienda por debajo del precio de la hipoteca del antiguo promotor deudor de la entidad.

La idea de la pretenciosa discrecionalidad de la Administración para seleccionar cualesquiera de los métodos de valoración enumerados en el artículo 57.1.b) de la LGT[1] (en este caso), en relación con toda clase de tributos -y para toda clase de bienes o derechos-, no es admisible en los términos y con la amplitud con que tal proposición se exterioriza en el recurso.

La subida de la comisión de apertura de las hipotecas, posible primer incremento de la banca

El Tribunal Supremo ha dictaminado que las entidades bancarias son la que deben hacer frente al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no el prestatario de ese dinero, como venía marcando en la jurisprudencia anterior.

Es la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Alto Tribunal la que ha señalado que "el sujeto pasivo en el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos cuando el documento sujeto es una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario".

Este tributo supone el principal coste de constitución de una hipoteca, llegando a entre el 60% y 70% de los gastos totales de escritura del inmueble. El tipo de gravamen aplicable varía en cada comunidad autónoma, pero en términos generales oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca.

Las personas con discapacidad dispondrán de viviendas accesibles protegidas en la Región de Murcia

Los proyectos de construcción de VPO incluirán un mínimo de viviendas accesibles y se creará un registro regional para adecuar su reserva a la demanda.

Las personas con discapacidad física, auditiva o visual podrán disponer de una vivienda accesible protegida. La Comunidad Autónoma de Murcia garantiza que los proyectos de viviendas protegidas (VPO) incluyan un mínimo de viviendas accesibles, tanto para usuarios de silla de ruedas como para personas con discapacidad auditiva o visual.

En los proyectos de viviendas protegidas, promovidos o subvencionados por las administraciones públicas, se programará una vivienda accesible por cada 25 viviendas o fracción, excepto en las promociones inferiores de 12 viviendas cuando no existan solicitudes.

Fiscalidad de la actividad de alquiler de una habitación de la vivienda habitual mediante un portal de Internet

La Dirección General de Tributos solventa las dudas sobre la obligación de tributar por IRPF e IVA de un propietario que alquila con fines turísticos y de manera ocasional, a través de la Consulta Vinculante V1993-18, de 3 de Julio de 2018 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas.

El alquiler de una habitación del domicilio particular durante algunos días al año a través de una plataforma de Internet, está sujeto a IVA porque el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto y el arrendamiento es una actividad sujeta, pero exenta salvo que el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

Pérdida del beneficio fiscal IRPF por reconstrucción de vivienda

Derribar para volver a construir la vivienda habitual unifamiliar supone perder el beneficio fiscal de IRPF.

La construcción de la nueva vivienda se inicia en 2018 por lo que no cumple con los requisitos exigidos para poder aplicar el régimen transitorio y el contribuyente no tiene derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva vivienda que resulte del derribo y rehabilitación de la anterior.

El derribo de una vivienda unifamiliar que venía constituyendo vivienda habitual desde su adquisición y sobre la que el contribuyente ha aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual, siendo que el derribo tiene como finalidad una mejor distribución del espacio y de habitabilidad, implica la pérdida de la deducción porque a partir de 1 de enero de 2013 se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes, y el régimen transitorio solo fue previsto para aquellos contribuyentes que, entre otros, hubieran satisfecho cantidades por la construcción de su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, pero con la particularidad de que si se trataba de rehabilitación se exige haber satisfecho cantidades con anterioridad a 2013.

Acuerdo político para dejar clara la dación en pago en Ley Hipotecaria

Los partidos políticos buscan  el consenso para dejar claras las reglas de la dación en pago en la nueva Ley Hipotecaria, que protegerá más al usuario y podría dar mayor protagonismo a las Comunidades Autónomas y al Banco de España.

La Comisión de Economía de Congreso estudia la ponencia del proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario proveniente de una directiva europea que debía haber sido traspuesta el 26 de marzo de 2016 y va con casi dos años de retraso.

La Comisión de Economía de Congreso estudia la ponencia del proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario proveniente de una directiva europea que debía haber sido traspuesta el 26 de marzo de 2016 y va con casi dos años de retraso.

Fiscalidad en la intermediación inmobiliaria

El tipo de IVA de las agencias inmobiliarias es del 21% sobre sus honorarios. El concepto será por la intervención ó intermediación en la venta de la vivienda especificando localización de la misma, portal, piso y letra. Podrá añadir en la misma todos los trabajos realizados.

La intermediación comercial sería, de manera general, una actividad sujeta al IVA. El intermediario debería emitir una factura por la liquidación de comisiones y aplicar en la misma el tipo impositivo general.

La tributación por el cobro de una comisión de intermediación, en lo que respecta al IVA, el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992 de 28 diciembre de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece que “estarán sujetas al IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se realicen dentro del ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, tanto de carácter habitual como ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional”.

La definición recogida en el artículo 5 de la referida Ley, determina que “serán empresarios o profesionales los que realicen actividades empresariales o profesionales que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción de materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.

Un ejemplo sería el hecho de haber prestado un servicio de mediación en la venta de un inmueble propiedad de una sociedad, de forma puntual, aislada y sin continuidad,  sin que se ejerza una actividad empresarial o profesional, no está sujeto a IVA.

Pero, en cuanto al Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, el artículo 95.2 b) segundo del Reglamento del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, considera que son rendimientos de actividades profesionales los que obtienen “los comisionistas, siendo éstos aquellos sujetos que se limitan a acercar o aproximar a las partes interesadas para la celebración de un contrato”.

No se considerarán comisionistas cuando, además de las funciones que se acaban de describir, se asuma el riesgo y ventura de la operación mercantil, en cuyo caso se consideran rendimientos de actividades empresariales a efectos del IRPF.

Por lo tanto, en relación al ejemplo anterior, dicha comisión quedará sujeta a la retención a cuenta del Impuesto, debiendo practicar sobre ésta, el tipo de retención correspondiente a los rendimientos de actividades profesionales vigente en el momento del abono. El hecho de obtener una comisión puntual y aislada por mediar en la venta de un inmueble, no quedará sujeto a IVA, pero sí tributará por el IRPF como rendimiento profesional.

(Este texto forma parte del Módulo 5-Apuntes de Valoración y fiscalidad inmobiliaria- del curso: NORMAS, TIPOS Y MODELOS DE CONTRATACIÓN INMOBILIARIA)

Los contratos de alquiler se verán afectados con la entrada en vigor de la nueva normativa NIIF 16

El IASB (International Accounting Standard Board) emitió en enero de 2016 una nueva norma de contabilidad de contratos de arrendamiento denominada Norma Internacional de Información Financiera (NIIF) 16, que sustituye a la actual Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 17 y la Interpretación 4 (IFRIC 4). La NIIF 16 cambiará en gran medida el modelo contable que actualmente aplican los arrendatarios. 

Bajo esta norma, desaparece la distinción entre arrendamientos financieros y operativos y prácticamente todos los arrendamientos (de cualquier tipo de bien) seguirán un mismo modelo. El modelo conllevará el reconocimiento, para cada bien arrendando, de un activo (derecho de uso del bien) y de un pasivo (cuotas futuras a pagar). Esto es, hasta ahora los arrendamientos financieros se reconocían en balance pero los arrendamientos operativos se registraban como operaciones “fuera de balance”.

Aliseda vende suelo finalista

Aliseda, el servicer del Banco Popular controlado por Blackstone (51%) y Santander (49%), va a dar el pistoletazo de salida a la búsqueda de compradores para 270 suelos residenciales y obras en curso, con una edificabilidad total de más de dos millones de metros cuadrados, distribuidos por toda España.

Este proceso comienza mañana 7 de septiembre con el acceso a la información de los activos, y se extenderá hasta diciembre con el cierre de las ofertas seleccionadas.

Se trata del proceso de venta de suelo más importante actualmente en marcha España y, a diferencia de lo que se estaba produciendo en el mercado, no se trata de una venta en bloque de los activos, sino que los posibles interesados podrán hacerse de manera individual con cada uno de ellos, lo que permitirá la entrada de promotores locales en un mercado hasta ahora dominado por las grandes promotoras y fondos de inversión.

La importancia de la carga de la prueba en el Impuesto sobre Plusvalía

El TS sigue resolviendo los recursos de casación admitidos que tienen por objeto liquidaciones o autoliquidaciones del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Como es sabido, son varias las cuestiones relacionadas con este Impuesto respecto de las que se ha apreciado interés casacional para formar jurisprudencia. Habrá que ver las sentencias que vaya dictando el TS para comprobar cómo queda finalmente este Impuesto.

Se acaban de dictar dos nuevas sentencias, además de la sentencia 1163/2018, de 9 de julio, que fue la primera que determinó el alcance de la declaración de inconstitucionalidad contenida en la STC 59/2017.

Amparo del TC por la subasta de una vivienda

El TC ampara a un matrimonio ante la subasta de su vivienda porque el juzgado no las gestiones adecuadas para localizarles.

El Tribunal Constitucional (TC) ha anulado la adjudicación por subasta a una entidad inmobiliaria del piso que un matrimonio de Sevilla poseía en Mijas (Málaga), cuya hipoteca fue ejecutada por impago sin que ellos fueran informados. Considera que la actuación del juzgado de Primera Instancia en este caso vulneró sus derechos fundamentales, ya que no realizó ninguna gestión para averiguar su paradero e informarles de este procedimiento, que siguió por la vía edictal, y ordena retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior al requerimiento de pago.

Rebaja en el IBI por la colocación de paneles solares

El gobierno municipal de Madrid planteará al Grupo Socialista, en la negociación de las ordenanzas fiscales de 2019, “la posibilidad de bonificar el IBI” de los inmuebles que instalen paneles solares.

Esta declaración se hizo en la presentación de la hoja de ruta Madrid 2030 de Autoconsumo y Sostenibilidad Energética, con la que el Ayuntamiento prevé reducir en un 50% la demanda de energía y sustituir progresivamente el uso de combustibles fósiles en sus edificios e instalaciones municipales.

Para contribuir a este objetivo, que además de incrementar el ahorro energético permitirá frenar las emisiones de CO2 y mejorar la calidad del aire, revelando que habrá “novedades fiscales” para empresas y familias en materia de eficiencia energética.