Resolución de 25 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, parcelación y agrupación.
Resumen:
• FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña del notario de la escritura de fusión y datos de inscripción.
• ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS: La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas.
• NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS: Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.
Hechos: Se otorga una escritura de segregación de varias fincas y agrupación de dos de ellas con Licencia municipal. La titular registral es una sociedad A que fue absorbida por otra, la sociedad B que es la otorgante de la escritura.
El registrador encuentra varios defectos:
• falta de coincidencia de la sociedad titular registral y de la otorgante de la escritura;
• la licencia está anulada por sentencia del TS DE 4 de enero de 2011;
• falta de descripción literaria de una de las fincas. No describirse la parcela objeto de cesión, con arreglo a lo dispuesto en los artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 53 [sic] de su Reglamento;
• y falta de coincidencia entre la descripción de las fincas en la licencia y la que se hace en la escritura. Existir discrepancias entre algunas de las superficies que constan en la fincas que se pretenden inscribir y la superficie que consta en las certificaciones catastrales, lo que hace que por ejemplo la parcela de cesión a viales mida 146 metros, y no los 138 metros de la licencia, y por tanto la finca resto no puede medir lo que consta en el título y en la certificación catastral, pues se estaría invadiendo las fincas colindantes y el vial público.
El interesado recurre y alega, en cuanto al primer defecto que es un caso de tracto abreviado y la escritura presentada contiene los particulares testimoniados de la escritura de fusión por absorción y cita en su apoyo la Resolución de 28 de Septiembre de 2001; en cuanto al segundo, que lo que anuló el TS fue el plan general, pero ello no conlleva la anulación automática de las licencias municipales concedidas; en cuanto al tercero, entiende suficiente la remisión a la referencia catastral; en cuanto al cuarto, que las discrepancias de medida son muy ligeras, y en todo caso inferiores al 10% y que en todo caso ha de prevalecer la medida de la representación gráfica aportada sobre la descripción literaria.
El notario autorizante informa, en cuanto al defecto 2, que según reiterada jurisprudencia que cita del TS y de la DGRN, la nulidad de un plan urbanístico no supone la nulidad de los actos firmes dictados en desarrollo del mismo por lo que debe de inscribirse la escritura.
La DGRN estima el recurso en cuanto a los defectos 2 y 4 y lo desestima en cuanto a los defectos 1 y 3.
DOCTRINA:
1.-En cuanto al primer defecto considera que la mera reseña efectuada en el título acerca de la existencia de una previa operación de fusión, debidamente inscrita en el Registro Mercantil, que ha provocado el traspaso de la titularidad dominical de la finca, no puede admitirse como título hábil a los efectos de lograr la inscripción de esta transmisión.
2.-En cuanto al segundo defecto, comienza por señalar que los actos administrativos pueden ser nulos o anulables pero las disposiciones generales sólo pueden ser nulas. Añade que la nulidad de un plan general comporta la nulidad de los planes parciales derivados del primero, pero, por razones de seguridad jurídica, no conlleva la nulidad automática de los actos administrativos o sentencias firmes derivadas de dichos planes, salvo reducción de sanciones. Recuerda también que corresponde a la Administración la facultad de ejecutar las sentencias, por lo que será ella la que determine el concreto alcance de la sentencia y qué actos públicos han de ser anulados en ejecución de las mismas.
“Cabe decir en primer lugar, que en modo alguno la licencia está anulada pues la misma es un acto firme frente a la que no se ha interpuesto recurso alguno. … la licencia que como decimos es un acto firme y frente a la que no se ha interpuesto recurso ni procedimiento, administrativo o judicial, de ningún tipo. Y siendo esto así, la calificación efectuada choca frontalmente con la reiterada y consolidada jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, por todas la STS 3801/2016, de 26 de julio, que taxativamente señala, en aplicación de lo establecido en el artículo 73 de la LJCA, que la declaración de nulidad de un instrumento de planeamiento no afecta a las licencias otorgadas con anterioridad, siempre que hayan ganado firmeza…”.
3.-Respecto del tercer defecto, declara que es necesario en todo caso la descripción literaria y no basta la remisión al Catastro, pues la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. Y ello aunque se inscriba la representación gráfica catastral (RGC).
“No pueden admitirse las alegaciones del recurrente relativas a que es suficiente la expresión de la referencia catastral asignada a esta porción de finca acompañada de su representación gráfica ya que, si bien tal representación determina su ubicación y delimitación, ello no exime de expresar la descripción literaria en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario. Tal y como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, Resolución de 4 de diciembre de 2013), la referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral.”
4.-En cuanto al cuarto defecto, considera que las discrepancia entre la descripción en el título y en la licencia son de escasa entidad, inferiores al 10%, y no están justificadas sus dudas. Añade que la posible invasión de fincas de colindantes o del dominio público sólo puede afirmarse una vez tramitado el procedimiento correspondiente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada. (AFS)
“Como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 12 de noviembre de 2013 y 29 de septiembre de 2017) la licencia municipal, o la declaración de innecesariedad de la misma, cumple una función de acreditación de la legalidad administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca, rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que pueda ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención. En ningún caso pueden admitirse discrepancias que impliquen una reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia.”
Fuente: notariosyregistradoes.com
