Estos dos contratos se utilizan como
resultado, desde hace algún tiempo, de las grandes operaciones inmobiliarias de
ámbito suprarregional, importados generalmente de la práctica anglosajona.
Aunque existen unos inmejorables estudios y análisis jurídicos acerca de su
naturaleza jurídica aplicable al derecho español, vamos a resumir brevemente y
en un lenguaje coloquial y comprensivo las principales diferencias y
connotaciones para las partes entre ambos contratos.
El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro
edificio, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la
construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo
determinado, y el inversor-comprador se compromete a pagar un precio por dicho
proyecto inmobiliario ya comercializado, y que le garantice una determinada
rentabilidad. La consumación de la
compraventa queda supeditada a un plazo y al cumplimiento de las estipulaciones
de finalización del proyecto y comercialización.
Las
denominaciones en la práctica para este tipo de contratos son variadas:
contrato a futuro, compra a plazo o forward purchase, aunque
técnicamente se trataría de una compraventa de cosa futura.
El “Forward funding” o adelanto de la
financiación, es un contrato de
compraventa de futuro edificio o compraventa de cosa futura, en virtud del cual
el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización
de un proyecto inmobiliario en un plazo determinado, con financiación a cargo
del inversor-comprador.
Como
vemos, ambos contratos tienen elementos y características similares, si bien
vamos a analizar las principales diferencias, ventajas y desventajas para las
diferentes partes intervinientes:
-En el forward funding el comprador proporciona toda o casi toda la
financiación necesaria para la promoción del proyecto inmobiliario, normalmente
hasta un límite máximo fijado por ambas partes en el contrato.
-En el forward funding la escritura pública sobre el terreno objeto
del proyecto se otorga al principio. El comprador adquiere la propiedad del
terreno sobre el que se va a construir el proyecto inmobiliario.
-En el forward funding el comprador se ha hecho con la propiedad del
solar, y le queda pendiente la obra que va financiando, con el riesgo que
supone este dato (incumplimiento de plazos, mala ejecución, distorsión con
relación al proyecto, etc…). Podría suceder que el comprador asumiese los
riesgos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación como promotor si
no realiza una redacción correcta del contrato.
-La fórmula del forward funding ofrece algunas
ventajas al promotor-vendedor, como son
las de tener financiación para el proyecto en cuestión, las de asumir menores riesgos iniciales al
transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.
-En
el forward
purchase el comprador-inversor no asume inicialmente ningún riesgo,
pero en ocasiones se acepta un pago inicial a la firma del contrato, de normalmente un 5%.
Se podría decir que la naturaleza jurídica del forward purchase es más simple a la
hora de su acomodación al derecho español, mientras que el forward funding es un contrato
atípico, mixto o complejo, y que aglutina diversos tipos contractuales
(contrato de compraventa de cosa futura, préstamo, contrato de ejecución de
obra, mandato, arrendamiento de servicios y mediación).
La
aplicación de uno u otro dependerá de infinidad de variables, como la voluntad
de las partes, del momento económico y de la situación del mercado, entre
otras.
Incorporo una serie de enlaces muy interesantes para el que quiera profundizar acerca de este tema: