Resolución de contrato de compra venta por retraso en el final de obra

La sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictaminado, en una sentencia, que el retraso en la entrega de una vivienda en construcción, justifica la rescisión del contrato de compraventa por parte del comprador.
Este derecho que tiene el adquiriente, lo puede ejercitar siempre que lo haga antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada.
En una sentencia de la que ha sido ponente el presidente de la sala de lo civil, Francisco Marín, el alto tribunal confirma una resolución anterior de la Audiencia Provincial de Madrid, que dio la razón a unos particulares, que en 2007 firmaron con una inmobiliaria un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora a entregarla en septiembre de 2009. Una vez iniciadas, las obras se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la inmobiliaria ofreciera modificar el plazo de entrega, a lo que éstos se negaron. Un mes después de la fecha pactada para la entrega, los compradores pidieron la resolución del contrato y, en enero de 2010, no comparecieron cuando fueron convocados por la vendedora para el otorgamiento de la escritura pública.

RECLAMAR CONTRA LA ASEGURADORA

Intentamos pensar, valorar y cuantificar los potenciales problemas que podemos sufrir en cualquier ámbito de nuestras vidas, pero gracias a las estadísticas y a su estudio por las compañías de seguros, no resulta más fácil analizar sus resultados y las propuestas resultantes.

Como ocurre en el 90% de las relaciones comerciales y contractuales, estas relaciones desgraciadamente llevan implícitas una ligera ventaja siempre a favor del oferente. Nos adherimos en la mayor parte de las veces sin leer la letra pequeña. Pero, aun así, da la impresión de que siempre tienen la sartén por el mango, y suele ser así. Hay que protestar con ahínco y persistencia para que nos hagan un mínimo de caso.

LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA COBRADOS INDEBIDAMENTE

El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían ser asumidas por los mismos, dado que son las entidades bancarías las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

El consumidor puede ya comenzar los trámites para que le devuelvan los gastos que no le correspondía pagar según la sentencia. El primer paso antes de optar por la vía judicial, es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente o en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca, mediante la presentación de una reclamación extrajudicial. Todos los bancos disponen de una oficina o departamento que se hace cargo de las reclamaciones hacia su propia entidad.

Son varios, además, los motivos por lo que es muy recomendable presentar la reclamación extrajudicial antes de presentar una demanda judicial:

Actuaciones de los propietarios de locales sobre la fachada común del edificio.

Cuantas veces se nos ha pedido, dentro de la actuación de acondicionamiento de un local, la reforma o sustitución de los elementos de la fachada, y se nos ha creado la duda acerca de la legalidad de dichos trabajos.

Al margen de las ordenanzas administrativas existentes, nos debemos en la comunidades de propietarios, al cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.

Partiendo de la regla de la obligación de mantener incólume la fachada, como elemento común, integrada por  los  elementos  estructurales  y  cerramientos  cuya  modificación  alteran  la  configuración  externa  del edificio, en  la aplicación  del art.  7 de  la Ley de Propiedad Horizontal no  cabe  idéntica interpretación entre locales  de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente  en  las plantas  bajas y los segundos en las siguientes y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la  zona relativa  a los  pisos constituye un  situación arquitectónica más rígida,  donde cualquier modificación  puede  romper  la  armonía  del  conjunto,  mientras  que  en  las  plantas  bajas  existe  mayor flexibilidad,  tanto  en  su  inicial  construcción  y  acabado,  a  veces  elemental,

Cerrar una terraza y la Ley de Propiedad Horizontal

Procedimiento para cerrar una terraza

 La Ley 8/2013 ha introducido una serie de modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal. Con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley para la realización de dicha obra era necesario que la misma fuera autorizada mediante acuerdo otorgado por unanimidad, actualmente tras la entrada en vigor de dicha Ley ya no exige la unanimidad sino una mayoría cualificada.

El artículo 10.3 b) LPH establece lo siguiente:

La Ley 8/2013 ha variado esta concepción respecto de una serie de obras para las que ya no exige la unanimidad sino unas mayorías cualificadas, entre las que se encuentra el cerramiento de terrazas en los edificios en régimen de propiedad horizontal.

Cobrar a una comunidad morosa las obras realizadas

Soy constructor y he reparado un edificio: ¿Cómo puedo cobrar a una comunidad morosa?
En primer lugar, es conveniente que requiera fehacientemente de pago a la comunidad deudora. Para ello, puede dirigir, bien por conducto notarial, bien por burofax, un escrito al presidente, como representante legal de sus vecinos, exigiendo el pago y fijando un plazo para que den cumplimiento a su obligación. Si su petición no es atendida, no le queda otra vía que acudir a los tribunales en reclamación de la cantidad adeudada.

Adelanto en la solicitud de devolución de la vivienda arrendada

El arrendador dio un contrato de seis meses y pidió el apartamento al arrendatario a los cuatro meses y sólo da tres días para buscar ¿qué se debe hacer?

 Se entiende que se refiere a que el arrendador solicita que devuelva la posesión a los 4 meses de duración del contrato de arrendamiento, otorgando únicamente un plazo de cuatro días para para abandonar el mismo.

 En el supuesto de que se suscribiera un contrato de arrendamiento para uso de vivienda indicar que el artículo 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos estipula lo siguiente:

 "Artículo 9 Plazo mínimo

Las cuotas de urbanización en un procedimiento concursal

La gestión y el cobro de las cuotas de urbanización es uno de los procedimientos que más dificultades presenta a la hora de su tramitación, debido en gran medida a su heterogénea regulación (cada CCAA tiene la suya) y a su propia naturaleza, al ser un ingreso de derecho público pero no un tributo, etc. A todo esto se unen hoy las especiales circunstancias que acompañan la realidad urbanística y que desembocan en no pocas ocasiones a intentar cobrarlas en el marco de un procedimiento concursal, es por ello que queríamos poner en común la STS (sala civil)  nº 3169/2014  de 15 de julio de 2014 donde se reconoce el carácter de crédito privilegiado (hipoteca legal tácita) de las cuotas de urbanización. Por su interés didáctico reproducimos el fundamento de derecho 5º de la Sentencia:

 “Para resolver ambos recursos acerca de si las derramas posteriores a la declaración de concurso deben considerarse créditos concursales o créditos contra la masa, es necesario analizar la naturaleza jurídica de las derramas de urbanización giradas por la Junta de Compensación a los propietarios de las parcelas.

Certificación del estado de deudas con la comunidad

Los Notarios y Administradores de Fincas Colegiados han diseñado una herramienta para hacer más fácil a los consumidores la forma de acceder a la información económica relevante cuando se produce la compraventa de un inmueble.
En 1999 se aprobó una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por unanimidad en el Congreso de los Diputados. Esta reforma fue promovida por los Administradores de Fincas Colegiados mediante la fórmula de la Iniciativa Legislativa Popular con el objetivo principal de mejorar las formas de reclamación de las deudas en las comunidades de propietarios. Una de las muchas medidas propuestas y aprobadas fue la regulación de un sistema de certificación del estado de deudas en el momento de la compraventa de inmuebles. En la actualidad, el Art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor de una finca deberá declarar la situación de las deudas y aportar una certificación acreditativa de tal declaración al otorgarse la escritura, si bien el comprador le puede exonerar de esta obligación.

Cesión, traspaso y subarriendo de un local comercial

En ocasiones, cuando nos enfrentamos a la negociación de un contrato de arrendamiento o de un traspaso, cesión o subarriendo, no sabemos bien cuál es la diferencia entre estas figuras.
En primer lugar, cabe destacar que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por lo que general, la cesión y el subarriendo suelen estar prohibidos. Es decir, que para realizarlos, es necesario obtener la autorización del propietario del local.

¿El local contribuye a los gastos de escalera?

Un local que no tiene acceso por el portal de un edificio de viviendas debe contribuir a los gastos de escalera aunque no haga uso de ella.

Los locales comerciales tienen la consideración de elementos privativos al igual que las viviendas y las plazas de garaje. En consecuencia y con carácter general, tal y como prescribe el art. 9, C) de la Ley de Propiedad Horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a la cuota que cada uno tiene asignada en el título constitutivo. Como ya se sabe, la cuota representa el coeficiente de participación de cada titular de un elemento privativo en los elementos comunes.

No obstante, es práctica habitual que en los estatutos de la comunidad a los locales, precisamente por sus características, por su situación, por su más o menos utilización de los elementos comunes y, sobre todo, para facilitar su comercialización, se les exima de contribuir a ciertos gastos, por ejemplo, los gastos de escalera, portal, etc.

A la vista de lo anterior, es recomendable revisar los estatutos de la comunidad, que se encuentran en la escritura de obra nueva y división horizontal, y se debe comprobar si hacen alguna referencia a los locales comerciales y su exención de gastos. Si no se hace ninguna mención, los locales tendrán que contribuir a los gastos de escalera en proporción a su cuota de participación.

CONTENIDO DEL CURSO

Obligaciones del arrendador en las obras de conservación de naves industriales

Actualmente las obligaciones del arrendador de una nave utilizada para negocio, sobre las obras y reformas de dicha nave, en cuanto a conservación y mantenimiento, se rigen por el Título III de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre. Su artículo 30 se remite a lo previsto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de dicha ley.
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Ocupan mi plaza de aparcamiento en mi comunidad

CASO  DE  CONTINUAS  NEGATIVAS  A  CUMPLIR  LOS  ACUERDOS DE DESALOJAR  ESPACIOS COMUNES  EN  GARAJES  POR  PARTE  DE  VEHICULOS  DE  COMUNEROS  U  OTRO.
¿PUEDE ACUDIRSE  A  LOS  SERVICIOS  DE  LA  GRÚA  POR  PARTE  DE  LA  COMUNIDAD  PARA  QUE  SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?

Nos  enfrentamos ante el problema de  la   conducta de miembros de  la Comunidad  que no  cumplen con las  normas  sobre  atribución  de  elementos  privativos,  como  sucede  con  plazas  de  parking  de  otros comuneros o con la invasión de algunos elementos comunes.

Nuestro Ordenamiento  jurídico  prohíbe  la realización  arbitraria  del  propio derecho, es decir tomarnos  la justicia por nuestra mano, tipificando el  Código Penal,    como  delito,  la  conducta  de  quien  para  realizar  un  derecho  propio,  actuando  fuera  de  las  vía legales,  empleare violencia,  intimidación  o  fuerza en  las cosas. Por  ello  ante  la  situación  planteada  no sería posible la retirada del vehículo por actuación unilateral de la comunidad o del comunero, ya por los propios medios, ya acudiendo a la petición de grúa privada.

SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS ENUMERADOS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (I/II)

La LOE enumera tres supuestos de vicios o defectos en el edificio y establece para cada uno de ellos un plazo de garantía distinto en atención a su gravedad, que será de diez, tres o un año.

Tanto en la responsabilidad decenal como en la trienal veremos que se exige el incumplimiento de alguna de las exigencias del art. 3 de la LOE, relativo a los requisitos básicos de la edificación, aunque no se mencionan todas las exigencias contenidas en este precepto, al no existir referencia alguna a los requisitos de seguridad en caso de incendio (art. 3.1.b).1 dela LOE) y a los requisitos de seguridad de utilización (art. 3.1.b).2 de la LOE. Esta circunstancia nos revela que son supuestos de responsabilidad en los que no se busca la protección a los propietarios de los edificios frente a cualquier deficiencia que pueda producirles un daño, sino que se dirigen a garantizar únicamente el cumplimiento de determinadas exigencias establecidas por el legislador como mínimos que deben reunir todos los edificios.

SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS ENUMERADOS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (II/III)

B) VICIOS O DEFECTOS DE LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS O DE LAS INSTALACIONES QUE OCASIONEN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE HABITABILIDAD DEL APARTADO 1, LETRA C), DEL ARTÍCULO 3 (ARTÍCULO 17.1.B) DE LA LOE)

Este tipo de vicios es que da lugar a la responsabilidad trienal, absolutamente novedosa en el Derecho Español. Esta responsabilidad requiere que los vicios se produzcan en los elementos constructivos de los edificios o en las instalaciones y, además, que se haya producido el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

En referencia a los elementos constructivos, se incluirán todas aquellas partes del edificio en sí mismo considerado y no de sus accesorios que por contraposición a los elementos estructurales no aseguren la sustentación del edificio, de modo que cuando un elemento del edificio no sea necesario para que éste se mantenga en pie habrá de considerarse que se trata de un elemento constructivo y no estructural.

¿Qué responsabilidad tenemos en la contratación o subcontratación?

Cuantas veces en el ámbito de la ejecución de obras, por ejemplo, se nos ha suscitado la duda de las responsabilidades que nos afectan al contratar y subcontratar, y de su calificación en solidarias o subsidiarias. Vamos a dar un somero repaso de fácil comprensión acerca de estas figuras en su afección a nuestras obras.

Debemos aclarar que no existe responsabilidad por los actos del contratista cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar el titular de un hogar respecto de su vivienda, así como cuando el propietario de la obra no contrate su realización por razón de una actividad empresarial.

En el ejercicio de su libertad constitucionalmente amparada, una empresa puede decidir realizar por sí sola o por sus propios medios y trabajadores toda su actividad (una obra en este caso) o, por el contrario, contratar o subcontratar con otras empresas parte de su actividad de forma que aquéllas empleen sus medios y sus propios trabajadores en la actividad encomendada. La empresa que contrata o subcontrata se denomina empresa principal y la empresa con la que se realiza la contratación o la subcontratación se denomina empresa contratista o subcontratista.

Cinco preguntas básicas sobre las comunidades de propietarios

Cinco preguntas esenciales sobre las comunidades de propietarios

1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2 LPH).

No se deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir el derecho a que funcione como debiera.

Compra de vivienda con deudas a la comunidad de propietarios

En el momento en que se firma la escritura de compra de una propiedad se debe aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresando si la vivienda o local está al corriente en el pago de gastos generales de comunidad.

Este requisito es obligado para poder otorgar la escritura pública y sólo el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pese a que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este sentido, no ha sido una práctica tan rigurosa como debiera. Muchos compradores han descubierto al poco tiempo de la compra que deben una importante suma de dinero a la comunidad de propietarios, y además se les prohíbe ejercer el derecho a voto en la toma de decisiones de la junta de propietarios.

El ejercicio del derecho de huelga

El ejercicio del derecho de huelga es una causa de suspensión del contrato de trabajo. La suspensión exonera de las obligaciones recíprocas de trabajar por una parte y de remunerar el trabajo por la otra parte. Al terminar el ejercicio del derecho de huelga, los trabajadores tienen derecho a la reincorporación a sus puestos de trabajo.

Artículos 45.1 I), 45.2 y 48.1 Estatuto de los trabajadores y 6.1 y 2 Real Decreto Ley de Relaciones de Trabajo (“El ejercicio del derecho de huelga no extingue la relación de trabajo”).

Durante la huelga, el trabajador permanece en situación de “alta especial” (Se produce en los casos de huelga y cierre patronal, pero en realidad es una situación equiparable a la de alta asimilada) en la seguridad social, suspendiéndose la obligación de cotización por parte del empresario y del trabajador.

               Artículo 166.7 Ley General de la Seguridad Social y artículo 6.3 Real Decreto Ley de Relaciones de Trabajo

¿SE PUEDE CONSIDERAR ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?

                Esta cuestión es debatida y comentada en los foros sobre la potencial aplicación de las reglas y normas de la Propiedad Horizontal a estos casos.

Tras la lectura de diversas sentencias relativas a casos de cortes y cierres de calles particulares, y estupendos comentarios de algún magistrado al respecto, he realizado un pequeño resumen aclaratorio de la cuestión.

               El concepto de “calle particular” no aparece en ningún texto legal, pero, como se suele hacer al comprobar una fórmula matemática, puede definirse por oposición a “calle pública”, es decir, la vía destinada a la circulación peatonal o viaria de aquellos que son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal y que, de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, en  el artículo 3.b de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y Título Constitutivo es considerada como un elemento común del edificio.

               Como ya he dicho, hay sentencias dictadas relativas a acuerdos comunitarios para limitar el acceso a calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas correderas, etc., en las que se constata el sometimiento de dichas actuaciones al régimen de  propiedad horizontal, ya que no modifican el Título Constitutivo de la Propiedad (su contenido, en especial), y por ello continúan siendo un elemento común, por el desempeño que ejercen (párrafo primero del Código Civil).

Asimismo, al no modificar el Título Constitutivo, los acuerdos comunitarios para realizar estas actuaciones no requieren unanimidad para su adopción (artículo 16.1ª.1 LPH). Se trata de regulaciones del uso de esas calles particulares o sus aparcamientos, sin que se estime que se produzcan perjuicios a titulares de locales, ya que el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de los locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán utilizar los accesos peatonales. Esto, siempre que se respeten los derechos adquiridos por los dueños de los locales durante las horas de apertura de estos al público, y siempre según las normas legales y reguladoras de estas materias, ya que, en caso contrario, sí se podría hablar de acuerdos que alterarían el Título Constitutivo o que perjudicarían a algún propietario en concreto.