La LOE enumera tres supuestos de vicios o defectos en el edificio y establece para cada uno de ellos un plazo de garantía distinto en atención a su gravedad, que será de diez, tres o un año.
Tanto en la responsabilidad decenal como en la trienal veremos que se exige el incumplimiento de alguna de las exigencias del art. 3 de la LOE, relativo a los requisitos básicos de la edificación, aunque no se mencionan todas las exigencias contenidas en este precepto, al no existir referencia alguna a los requisitos de seguridad en caso de incendio (art. 3.1.b).1 dela LOE) y a los requisitos de seguridad de utilización (art. 3.1.b).2 de la LOE. Esta circunstancia nos revela que son supuestos de responsabilidad en los que no se busca la protección a los propietarios de los edificios frente a cualquier deficiencia que pueda producirles un daño, sino que se dirigen a garantizar únicamente el cumplimiento de determinadas exigencias establecidas por el legislador como mínimos que deben reunir todos los edificios.
Estos son los supuestos de vicios del edificio protegidos por la LOE:
A) VICIOS O DEFECTOS QUE AFECTEN A LA CIMENTACIÓN, LOS SOPORTES, LAS VIGAS, LOS FORJADOS, LOS MUROS DE CARGA U OTROS ELEMENTOS ESTRUCTURALES, Y QUE COMPROMETAN DIRECTAMENTE LA RESISTENCIA MECÁNICA Y LA ESTABILIDAD DEL EDIFICIO (ARTÍCULO 17.1.a) de la LOE)
Se requiere en estos casos la concurrencia de dos requisitos: que el daño material en el edificio se haya producido por vicios o defectos en alguno de los elementos enumerados y que al mismo tiempo este daño comprometa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Coincide con la seguridad estructural que el artículo 3.1.b).1 de la LOE configura como uno de los requisitos básicos de la edificación y que se enmarca en los requisitos relativos a la seguridad.
Así ahora, al contrario de la situación anterior con la aplicación del artículo 1591 del Código Civil, se restringe considerablemente el ámbito de la responsabilidad decenal, limitado taxativamente a los casos en que los vicios o defectos afecten a elementos estructurales del edificio y además de ello comprometan de forma directa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Se trata únicamente de los casos en que verdaderamente se pone en peligro la solidez del edificio, vinculándose al sentido propio de la ruina.
Aunque no se encuentren dentro de los elementos estructurales que enumera la LOE a las instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización (pero que si se incluyen en la noción de edificio del artículo 2 de la LOE), si como consecuencia de vicios en elementos estructurales se producen daños en ellos, les alcanzará el resarcimiento que impone la LOE.
Es la segunda circunstancia cumulativa que se exige: “comprometa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”, una exigencia de especial importancia, porque es la que dota al defecto constructivo de la gravedad suficiente para justificar la amplitud del plazo de garantía, que el precepto fija en diez años.
De este modo, en los innumerables supuestos de fisuras y grietas en el hormigón armado, la exigencia de este requisito permite determinar cuándo se puede exigir la responsabilidad decenal, ya que éstas no son siempre consecuencia de defectos constructivos, sino que en ocasiones aparecen de manera inevitable sin que tengan un carácter patológico.
Por otra parte, y según viene admitiendo la doctrina, el compromiso de la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio permite incluir en esta responsabilidad decenal los supuestos que la Jurisprudencia había denominado como ruina potencial, que no exige el derrumbe del edificio, sino que basta con que haya un temor de que eso tenga lugar, lo cual sucede precisamente si se compromete la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Finalmente, es importante advertir que en la determinación de los defectos en elementos estructurales que den lugar a la responsabilidad decenal jugará un papel primordial el CTE, para los edificios en los que resulte aplicable, ya que en él se precisan las exigencias básicas de seguridad estructural.
