Cuantas veces se nos ha pedido, dentro de la actuación de acondicionamiento de un local, la reforma o sustitución de los elementos de la fachada, y se nos ha creado la duda acerca de la legalidad de dichos trabajos.
Al margen de las ordenanzas administrativas existentes, nos debemos en la comunidades de propietarios, al cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.
Partiendo de la regla de la obligación de mantener incólume la fachada, como elemento común, integrada por los elementos estructurales y cerramientos cuya modificación alteran la configuración externa del edificio, en la aplicación del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye un situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental,
rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable y susceptible de transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares o de sus sucesores pues es distinta la conformación para una cafetería, un supermercado, una oficina bancaria… y la necesidad de facilitar el conocimiento de la existencia de la actividad, publicitarla y hacerla atractiva para los clientes, de modo que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no existan prohibiciones o limitaciones estatutarias expresamente establecidas, lo sea en términos adecuados a la configuración general del edificio, no se perjudique a otros copropietarios y la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de comuneros.
Por ello la instalación de anuncios o carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble. Hablando siempre, repito, respecto de la aplicación de la LPH y no de la normativa derivada de las administraciones públicas como ordenanzas, etc., ya que estas pueden imponer una serie de reglas dependiendo de la zona, protección u otras.
Un supuesto específico es aquel en el que los estatutos de la comunidad permiten la subdivisión de locales, facultad de cuyo ejercicio resultan unos elementos independientes que deben ser susceptibles de utilización y que conlleva reconocer al propietario el derecho de abrir una puerta que le permita el acceso directo al local.
Bibliografía:
Ver sentencias:
Tribunal Supremo de 10/4/1995, 27/6/1996, 6/4/2006,15/10/2009, 28/10/2009, 11/11/2009 y 11/2/2010.
Audiencia Provincial de Castellón de 18/11/2009
Comentarios del Magistrado Luis Alberto Gil Nogueras.
