B) VICIOS O DEFECTOS DE LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS O DE LAS INSTALACIONES QUE OCASIONEN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE HABITABILIDAD DEL APARTADO 1, LETRA C), DEL ARTÍCULO 3 (ARTÍCULO 17.1.B) DE LA LOE)
Este tipo de vicios es que da lugar a la responsabilidad trienal, absolutamente novedosa en el Derecho Español. Esta responsabilidad requiere que los vicios se produzcan en los elementos constructivos de los edificios o en las instalaciones y, además, que se haya producido el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
En referencia a los elementos constructivos, se incluirán todas aquellas partes del edificio en sí mismo considerado y no de sus accesorios que por contraposición a los elementos estructurales no aseguren la sustentación del edificio, de modo que cuando un elemento del edificio no sea necesario para que éste se mantenga en pie habrá de considerarse que se trata de un elemento constructivo y no estructural.
Las instalaciones serán los elementos que no son partes constitutivas del edificio estrictamente considerado desde un punto de vista constructivo, sino accesorios que se incorporan al edificio y prestan un servicio como puede ser la calefacción, el gas, el agua o la electricidad.
Podría caber la posibilidad que un defecto en los elementos constructivos o en las instalaciones llegara a incidir en los elementos estructurales y comprometer con ello la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, encontrándonos ante un supuesto de responsabilidad decenal, por tratarse de vicios que afectan a elementos estructurales.
La responsabilidad trienal del artículo 17 de la LOE hace una remisión a los extremos mencionados en el artículo 3.1.c) de la ley, de modo que no bastará con meras deficiencias en los elementos constructivos o las instalaciones del edificio, sino que será preciso además que se produzca el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos en la LOE. Cualquier otro defecto en los elementos constructivos o en las instalaciones no quedará incluido en la responsabilidad trienal.
Entendiendo ampliamente la alusión a los requisitos de habitabilidad es posible incluir los relativos a la funcionalidad del artículo 3.1.a) de la LOE en la medida en que se refieran a los elementos constructivos y a las instalaciones, extensión que se apoya en el artículo 3.1.c) de la LOE.
Es preciso también, que los vicios o defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones supongan el incumplimiento de una norma concreta, en principio el CTE, que viene a sustituir a las NBE y NTE, pero en aquellos edificios que por motivos puramente cronológicos queden sustraídos de la aplicación del CTE, seguirán rigiendo las NBE y NTE, tal y como se establece en el artículo 3.2 de la LOE. Cuando no se respeten los límites establecidos en estas normas se entenderá incumplido un concreto requisito de habitabilidad, procediendo la exigencia de responsabilidad trienal.
Vemos así, que la habitabilidad del inmueble queda reducida a lo que se determina en el ámbito administrativo, y bastará con que los agentes de la edificación cumplan con la normativa técnica administrativa para verse exonerados de la responsabilidad de la LOE, aunque no hayan cumplido con las exigencias que para el caso concreto se derivaban de su “lex artis”. Pensando en este incumplimiento de normas administrativas, cabría la posibilidad de que las partes pactaran unos niveles superiores a los establecidos en las normas administrativas sobre los requisitos de habitabilidad. El incumplimiento de este pacto respetando la normativa técnica daría lugar a la responsabilidad contractual, pero no trienal.
