La terminología “elementos comunes” se nos representa en multitud de ocasiones a lo largo y ancho de nuestro día a día profesional. Y siempre ha conducido a discusiones y opiniones entre los que no son doctos en la materia legal, y por necesidad deben conocer.
Los elementos comunes los define el artículo 3.b) Ley de Propiedad Horizontal por exclusión, es decir que no hace una enumeración de los mismos: “los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes” han de ser considerados elementos comunes, y deja que sea el artículo 396 del Código Civil el que nos de algunos ejemplos como: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga); las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, conducciones o canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Se trata de una simple enumeración que como ejemplo no puede entenderse que tenga un carácter imperativo, sino meramente descriptivo, y por lo tanto con valor puramente dispositivo. No es contrario a derecho que mediante el correspondiente acto o contrato, el propio título constitutivo previera que el suelo, el vuelo, alguna escalera, algún ascensor, etc. perteneciera de forma privativa a uno de los copropietarios, o incluso a un tercero.
Asimismo del art. 5 de la LPH del que se desprende la naturaleza común de todos aquellos bienes que en el título constitutivo no se definen como privativos ( describe el elemento en su conjunto y cada piso o local privativo ).
También mencionar la jurisprudencia según la cual la descripción no es de numerus clausus sino enunciativa y tampoco es en la totalidad del enunciado de derecho necesario sino de derecho dispositivo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de Propietarios, adoptado unánimemente ( art. 16.1 LPH ) pueda atribuirse carácter de privativos ( desafección ) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales ( suelo, cimentaciones, muros, escaleras… ) lo sean por destino o accesorios ( patios interiores, terrazas a nivel, cubiertas de parte del edificio. Pero mientras no se produzca la desafección en el propio título constitutivo o por acuerdo unánime ha de mantenerse la calificación legal de elemento común tanto para los elementos de la primera clase como para los de la segunda.
Con relación a la acción de exigir la responsabilidad decenal de los elementos comunes, tenemos por una parte la que pueden ejercitar los propietarios de cada una de las viviendas, en la medida en que los defectos de los elementos comunes pudieran perjudicarles en la utilización de los mismos, pero la acción aprovecharía a los demás comuneros. Al mismo tiempo se solucionaría la posible desidia o desinterés del presidente o demás comuneros. Y esta es la otra posibilidad, la que autoriza al presidente de la comunidad para realizar el ejercicio de la acción en representación de la misma.
Por lo tanto, el criterio definitivo de distinción entre elemento comunes y privativos, más que las enumeraciones a título de ejemplo subyacen en los textos legislativos, hay que identificarlo con el servicio que-conforme al título constitutivo-pueden desempeñar unos y otros elementos.
Bibliografía:
Propiedad y derechos reales de goce. Carlos Lasarte
Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación. Celia Martinez Escribano
Comentarios a la LPH .Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado
Ver sentencia del Tribunal Supremo de 23/5/1984,31/1/1985, 15/3/1985, 27/2/1987 17/6/1988,5/6/1989,
18/7/1989 y 10/2/1992
Aud. Prov. Madrid 6/11/2009
