¿Existe la posibilidad legal de construir nuevas plantas en un edificio?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico (operaciones de compra venta, transmisión, etc…) y de inscripción en el Registro de la Propiedad (fundamental), conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario con el siguiente tenor : “ el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio…haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a tercero”.

Actuaciones de los propietarios de locales sobre la fachada común del edificio.

Cuantas veces se nos ha pedido, dentro de la actuación de acondicionamiento de un local, la reforma o sustitución de los elementos de la fachada, y se nos ha creado la duda acerca de la legalidad de dichos trabajos.

Al margen de las ordenanzas administrativas existentes, nos debemos en la comunidades de propietarios, al cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.

Partiendo de la regla de la obligación de mantener incólume la fachada, como elemento común, integrada por  los  elementos  estructurales  y  cerramientos  cuya  modificación  alteran  la  configuración  externa  del edificio, en  la aplicación  del art.  7 de  la Ley de Propiedad Horizontal no  cabe  idéntica interpretación entre locales  de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente  en  las plantas  bajas y los segundos en las siguientes y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la  zona relativa  a los  pisos constituye un  situación arquitectónica más rígida,  donde cualquier modificación  puede  romper  la  armonía  del  conjunto,  mientras  que  en  las  plantas  bajas  existe  mayor flexibilidad,  tanto  en  su  inicial  construcción  y  acabado,  a  veces  elemental,

Concepto de elemento común en edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal

La terminología “elementos comunes” se nos representa en multitud de ocasiones a lo largo y ancho de nuestro día a día profesional. Y siempre ha conducido a discusiones y opiniones entre los que no son doctos en la materia legal, y por necesidad deben conocer.

Los elementos comunes los define el artículo 3.b) Ley de Propiedad Horizontal por exclusión, es decir que no hace una enumeración de los mismos: “los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes” han de ser considerados elementos comunes, y deja que sea el artículo 396 del Código Civil el que nos de algunos ejemplos como: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga); las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;

Cerrar una terraza y la Ley de Propiedad Horizontal

Procedimiento para cerrar una terraza

 La Ley 8/2013 ha introducido una serie de modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal. Con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley para la realización de dicha obra era necesario que la misma fuera autorizada mediante acuerdo otorgado por unanimidad, actualmente tras la entrada en vigor de dicha Ley ya no exige la unanimidad sino una mayoría cualificada.

El artículo 10.3 b) LPH establece lo siguiente:

La Ley 8/2013 ha variado esta concepción respecto de una serie de obras para las que ya no exige la unanimidad sino unas mayorías cualificadas, entre las que se encuentra el cerramiento de terrazas en los edificios en régimen de propiedad horizontal.

Cobrar a una comunidad morosa las obras realizadas

Soy constructor y he reparado un edificio: ¿Cómo puedo cobrar a una comunidad morosa?
En primer lugar, es conveniente que requiera fehacientemente de pago a la comunidad deudora. Para ello, puede dirigir, bien por conducto notarial, bien por burofax, un escrito al presidente, como representante legal de sus vecinos, exigiendo el pago y fijando un plazo para que den cumplimiento a su obligación. Si su petición no es atendida, no le queda otra vía que acudir a los tribunales en reclamación de la cantidad adeudada.

Certificación del estado de deudas con la comunidad

Los Notarios y Administradores de Fincas Colegiados han diseñado una herramienta para hacer más fácil a los consumidores la forma de acceder a la información económica relevante cuando se produce la compraventa de un inmueble.
En 1999 se aprobó una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por unanimidad en el Congreso de los Diputados. Esta reforma fue promovida por los Administradores de Fincas Colegiados mediante la fórmula de la Iniciativa Legislativa Popular con el objetivo principal de mejorar las formas de reclamación de las deudas en las comunidades de propietarios. Una de las muchas medidas propuestas y aprobadas fue la regulación de un sistema de certificación del estado de deudas en el momento de la compraventa de inmuebles. En la actualidad, el Art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor de una finca deberá declarar la situación de las deudas y aportar una certificación acreditativa de tal declaración al otorgarse la escritura, si bien el comprador le puede exonerar de esta obligación.

¿El local contribuye a los gastos de escalera?

Un local que no tiene acceso por el portal de un edificio de viviendas debe contribuir a los gastos de escalera aunque no haga uso de ella.

Los locales comerciales tienen la consideración de elementos privativos al igual que las viviendas y las plazas de garaje. En consecuencia y con carácter general, tal y como prescribe el art. 9, C) de la Ley de Propiedad Horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a la cuota que cada uno tiene asignada en el título constitutivo. Como ya se sabe, la cuota representa el coeficiente de participación de cada titular de un elemento privativo en los elementos comunes.

No obstante, es práctica habitual que en los estatutos de la comunidad a los locales, precisamente por sus características, por su situación, por su más o menos utilización de los elementos comunes y, sobre todo, para facilitar su comercialización, se les exima de contribuir a ciertos gastos, por ejemplo, los gastos de escalera, portal, etc.

A la vista de lo anterior, es recomendable revisar los estatutos de la comunidad, que se encuentran en la escritura de obra nueva y división horizontal, y se debe comprobar si hacen alguna referencia a los locales comerciales y su exención de gastos. Si no se hace ninguna mención, los locales tendrán que contribuir a los gastos de escalera en proporción a su cuota de participación.

CONTENIDO DEL CURSO

Ocupan mi plaza de aparcamiento en mi comunidad

CASO  DE  CONTINUAS  NEGATIVAS  A  CUMPLIR  LOS  ACUERDOS DE DESALOJAR  ESPACIOS COMUNES  EN  GARAJES  POR  PARTE  DE  VEHICULOS  DE  COMUNEROS  U  OTRO.
¿PUEDE ACUDIRSE  A  LOS  SERVICIOS  DE  LA  GRÚA  POR  PARTE  DE  LA  COMUNIDAD  PARA  QUE  SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?

Nos  enfrentamos ante el problema de  la   conducta de miembros de  la Comunidad  que no  cumplen con las  normas  sobre  atribución  de  elementos  privativos,  como  sucede  con  plazas  de  parking  de  otros comuneros o con la invasión de algunos elementos comunes.

Nuestro Ordenamiento  jurídico  prohíbe  la realización  arbitraria  del  propio derecho, es decir tomarnos  la justicia por nuestra mano, tipificando el  Código Penal,    como  delito,  la  conducta  de  quien  para  realizar  un  derecho  propio,  actuando  fuera  de  las  vía legales,  empleare violencia,  intimidación  o  fuerza en  las cosas. Por  ello  ante  la  situación  planteada  no sería posible la retirada del vehículo por actuación unilateral de la comunidad o del comunero, ya por los propios medios, ya acudiendo a la petición de grúa privada.

Cinco preguntas básicas sobre las comunidades de propietarios

Cinco preguntas esenciales sobre las comunidades de propietarios

1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2 LPH).

No se deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir el derecho a que funcione como debiera.

Arrendatarios con discapacidad en edificios en régimen de Propiedad Horizontal

La actual redacción del art. 24 de la LAU[i], tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, reconoce el derecho del arrendatario a efectuar en la vivienda las obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde con sus necesidades si está afectado por una discapacidad o es mayor de 70 años y también si estas circunstancias se dan en su cónyuge, pareja o los familiares que con él convivan. Las obras de adecuación deberán ser notificadas por escrito previamente al arrendador, no pueden provocar una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda y al terminar el contrato dicho arrendatario deberá reponer a su costa la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. Las obras, en consecuencia, son a cargo del inquilino.

 Pero dicho precepto legal, incluido en la regulación legal del contrato de arrendamiento de finca urbana que por el principio de relatividad de los contratos sólo afecta a las partes contratantes (arrendador y arrendatario) y a sus causahabientes, no afecta a terceros.

Compra de vivienda con deudas a la comunidad de propietarios

En el momento en que se firma la escritura de compra de una propiedad se debe aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresando si la vivienda o local está al corriente en el pago de gastos generales de comunidad.

Este requisito es obligado para poder otorgar la escritura pública y sólo el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pese a que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este sentido, no ha sido una práctica tan rigurosa como debiera. Muchos compradores han descubierto al poco tiempo de la compra que deben una importante suma de dinero a la comunidad de propietarios, y además se les prohíbe ejercer el derecho a voto en la toma de decisiones de la junta de propietarios.

SENTENCIAS DEL SUPREMO EN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

El Supremo confirma que un local de oficina puede usarse como vivienda.

 El propietario de un piso o de un local tiene derecho a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Así, lo resuelve una sentencia del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre de 2013, en la que el Pleno de la Sala de lo Civil, determina que los propietarios pueden hacer lo que deseen con su propiedad a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

¿Cuál es la naturaleza legal de las plazas de aparcamiento en una comunidad de propietarios?

En  la antigua  redacción del  art.  396 del Código Civil  los  sótanos tenían  la  consideración  de elementos comunes por naturaleza, pero ello fue objeto de supresión en la modificación operada por la Ley de 21 de julio de 1960 sobre Propiedad Horizontal, de modo que la naturaleza jurídica del garaje queda en manos del  negocio  jurídico  que  constituye  el  concreto  régimen  de  propiedad  horizontal,  admitiendo  varias fórmulas:  elemento  común  o  elemento  privativo,  y  dentro  de  este  último  con  división  de  la  planta  en distintas  fincas  registrales  –  tantas  como  plazas  de  garaje –  o  con  mantenimiento  de  la  planta  como elemento  privativo  indiviso,  de  titularidad  en  régimen  de  comunidad  de  bienes  de  tipo  romano  –  por cuotas ideales- del art. 392 del Código Civil.

¿SE PUEDE CONSIDERAR ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?

                Esta cuestión es debatida y comentada en los foros sobre la potencial aplicación de las reglas y normas de la Propiedad Horizontal a estos casos.

Tras la lectura de diversas sentencias relativas a casos de cortes y cierres de calles particulares, y estupendos comentarios de algún magistrado al respecto, he realizado un pequeño resumen aclaratorio de la cuestión.

               El concepto de “calle particular” no aparece en ningún texto legal, pero, como se suele hacer al comprobar una fórmula matemática, puede definirse por oposición a “calle pública”, es decir, la vía destinada a la circulación peatonal o viaria de aquellos que son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal y que, de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, en  el artículo 3.b de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y Título Constitutivo es considerada como un elemento común del edificio.

               Como ya he dicho, hay sentencias dictadas relativas a acuerdos comunitarios para limitar el acceso a calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas correderas, etc., en las que se constata el sometimiento de dichas actuaciones al régimen de  propiedad horizontal, ya que no modifican el Título Constitutivo de la Propiedad (su contenido, en especial), y por ello continúan siendo un elemento común, por el desempeño que ejercen (párrafo primero del Código Civil).

Asimismo, al no modificar el Título Constitutivo, los acuerdos comunitarios para realizar estas actuaciones no requieren unanimidad para su adopción (artículo 16.1ª.1 LPH). Se trata de regulaciones del uso de esas calles particulares o sus aparcamientos, sin que se estime que se produzcan perjuicios a titulares de locales, ya que el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de los locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán utilizar los accesos peatonales. Esto, siempre que se respeten los derechos adquiridos por los dueños de los locales durante las horas de apertura de estos al público, y siempre según las normas legales y reguladoras de estas materias, ya que, en caso contrario, sí se podría hablar de acuerdos que alterarían el Título Constitutivo o que perjudicarían a algún propietario en concreto.