En el momento en que se firma la escritura de compra de una propiedad se debe aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresando si la vivienda o local está al corriente en el pago de gastos generales de comunidad.
Este requisito es obligado para poder otorgar la escritura pública y sólo el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pese a que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este sentido, no ha sido una práctica tan rigurosa como debiera. Muchos compradores han descubierto al poco tiempo de la compra que deben una importante suma de dinero a la comunidad de propietarios, y además se les prohíbe ejercer el derecho a voto en la toma de decisiones de la junta de propietarios.
Como esta es una situación bastante común vamos a dar respuesta a las preguntas más frecuentes de administradores de fincas y propietarios. Respecto a la deuda, el apartado e) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obligaba al comprador a pagar las cuotas impagadas de ese año en que compró, más el año natural anterior. Ahora, con la reforma impuesta por la Ley 8/13, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio del año 2013, el comprador está obligado a pagar las cuotas impagadas del año en que compró, y los tres años anteriores. A modo de ejemplo, si usted adquirió una vivienda en agosto del año 2013, la comunidad podrá reclamarle toda la deuda pendiente desde enero del año 2010. Esto no significa que el anterior propietario no tenga obligación de pagar sus deudas, sino que la comunidad puede reclamar ese periodo concreto al anterior o al nuevo propietario, y es evidente, que siempre le convendrá más demandar al nuevo, puesto que está localizable y tiene un inmueble que garantiza el cobro. Luego podrá el comprador reclamar al vendedor esas cantidades, puesto que lo normal es que en la escritura esté expresado que se adquiere la propiedad libre de cargas.
En cuanto al derecho a votar en la Junta, conforme al artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario que no esté al corriente en el pago no tendrá derecho a voto, y es ahí donde está la respuesta, no se trata de que la vivienda esté libre de deuda, sino que el propietario lo esté. El propietario adquiriente que abona las cuotas devengadas en el año natural y los tres anteriores a su adquisición tiene pleno derecho a votar, sin perjuicio de la capacidad de la Comunidad de Propietarios para reclamar el resto pendiente, en el ejemplo anterior, sería la deuda que hubiera antes de enero del año 2010, al antiguo propietario.
