La rentabilidad de los locales comerciales en el centro de Madrid

En todos los sectores económicos, la rentabilidad se define como la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada operación para un periodo determinado, con respecto a su inversión realizada, expresado en porcentaje. La finalidad principal de la rentabilidad es poder medir la eficiencia del capital invertido, por lo que permite comparar de nuevo entre sí diferentes inversiones y su nivel de optimización.

En el sector inmobiliario, la rentabilidad inmobiliaria (rentabilidad bruta o gross initial yield en inglés) de un inmueble en alquiler se ve influenciada por dos variables: por las rentas de alquiler en un periodo de 12 meses (ingresos) y el precio del inmueble (inversión). Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio del local, en nuestro caso, la rentabilidad se mantendrá. Por el contrario, si las rentas de alquiler suben en una proporción mayor de lo que lo está haciendo el precio del inmueble, la rentabilidad se incrementará y el escenario será favorable a la inversión en este tipo de activos. La rentabilidad bruta es, por tanto, la primera variable que, por su simplicidad, se debe tener en cuenta en el análisis de las diferentes inversiones inmobiliarias.

Valoración de Bienes de Interés Cultural

El precio de un castillo, por ejemplo, que no su valor, es el que un comprador esté dispuesto a pagar por él y el propietario a venderla, la lógica de cualquier valoración inmobiliaria. Sin embargo, sería fácil determinar que podrá existir una gran discrepancia entre el vendedor y el potencial comprador a la hora de valorar el mismo. No se dan factores habituales en la compraventa de un castillo, ni el vendedor, ni el comprador, ni el castillo.

Estas propiedades tienen sus particularidades, nombre propio, una historia... han estado en la familia durante tiempo, y el propietario mantiene con la propiedad unos lazos muy especiales. Generalmente es obligada la venta por circunstancias personales, y más frecuentemente por herencia entre varios hermanos.

Los compradores habituales suelen ser instituciones públicas y Administraciones públicas. Hay que tener en cuenta que todos los castillos están declarados BIC o Bien de Interés Cultural, por lo que el Estado tiene derecho de tanteo y retracto, es decir que tiene primer derecho de compra al mismo precio que el que más pagara.

¿Puede la Administración imponer un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano, a efectos tributarios?

Extracto:  (Sentencia núm. 943/2018. Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda)

El caso que da lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo, negando esta presunción, es la del particular que compra, a promotora de entidad bancaria, una vivienda por debajo del precio de la hipoteca del antiguo promotor deudor de la entidad.

La idea de la pretenciosa discrecionalidad de la Administración para seleccionar cualesquiera de los métodos de valoración enumerados en el artículo 57.1.b) de la LGT[1] (en este caso), en relación con toda clase de tributos -y para toda clase de bienes o derechos-, no es admisible en los términos y con la amplitud con que tal proposición se exterioriza en el recurso.

Esquemas aplicación ORDEN ECO/805/2003 en valoraciones inmobiliarias

Esquemas resumen para la aplicación de la ORDEN ECO/805/2003 y los REALES DECRETOS EHA/3011/2007 y EHA/564/2008 en las valoraciones y tasaciones inmobiliarias.

En el Capítulo II de la ECO se hacen una serie de indicaciones importantes a tener en cuenta en la valoración en función del tipo de bien  y de la finalidad para la que se valora. Hay que recordar que dicha Orden es de obligado cumplimiento para valoraciones cuya finalidad sea: 

Doctrina sobre el método de comprobación del valor real de inmueble

La Sala III, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo ha establecido como doctrina que el método de comprobación del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria, consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, no es idóneo ni adecuado, salvo que se complemente con una comprobación directa por parte de la Administración del inmueble concreto sometido a valoración.

El tribunal ha fijado esta doctrina en cuatro sentencias dictadas en los últimos días, donde ha examinado los recursos de la Junta de Castilla-La Mancha que pretendían elevar el valor declarado por cuatro contribuyentes, para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de las viviendas que adquirieron en el año 2012 a la inmobiliaria del Banco Santander en Seseña (Toledo), después de que dicha entidad se adjudicara dichos inmuebles que formaban parte de las promociones de “El Pocero”.

Valoración de inmueble heredado

VALORACIÓN DE INMUEBLE HEREDADO

No se trata de realizar una tesis de este asunto, sino nada más que orientar y dar algunos datos que ayuden a comprender estos misteriosos sucesos que nos aparecen alguna vez en nuestras aburridas vidas...

Las finalidades de valoración inmobiliaria son numerosas: de mercado, financieras, fiscales, urbanísticas, etc…

Acerca de las valoraciones en general, y de las inmobiliarias en particular existe una gran ignorancia, y no es de extrañar dado el grado de dificultad que les rodea.

Otro campo del todo ignorante por parte de la gente es el de las herencias, y la verdad que también tiene una regulación, sino complicada, entretenida.