Valoración de Bienes de Interés Cultural

El precio de un castillo, por ejemplo, que no su valor, es el que un comprador esté dispuesto a pagar por él y el propietario a venderla, la lógica de cualquier valoración inmobiliaria. Sin embargo, sería fácil determinar que podrá existir una gran discrepancia entre el vendedor y el potencial comprador a la hora de valorar el mismo. No se dan factores habituales en la compraventa de un castillo, ni el vendedor, ni el comprador, ni el castillo.

Estas propiedades tienen sus particularidades, nombre propio, una historia... han estado en la familia durante tiempo, y el propietario mantiene con la propiedad unos lazos muy especiales. Generalmente es obligada la venta por circunstancias personales, y más frecuentemente por herencia entre varios hermanos.

Los compradores habituales suelen ser instituciones públicas y Administraciones públicas. Hay que tener en cuenta que todos los castillos están declarados BIC o Bien de Interés Cultural, por lo que el Estado tiene derecho de tanteo y retracto, es decir que tiene primer derecho de compra al mismo precio que el que más pagara.

Los particulares podrán darle distintos usos según las características de la propiedad, sus dimensiones, su estado de conservación, etc., y además deberá contar las limitaciones normativas que les pongan las propias entidades públicas.

De las dimensiones del castillo dependerá el que se pueda utilizar como residencia privada, pequeño hotel con mucho encanto o gran Parador. Y claro, depende mucho del estado en que se encuentre, de los gastos necesarios para dedicarlo al uso que se pretende, etc. En la actualidad los precios más altos se dan con la finalidad de llevar a cabo instalaciones para el ocio y convenciones.

Los bienes materiales inmobiliarios histórico artísticos de carácter cultural, incluidos en el Patrimonio Histórico Español, han requerido su previa catalogación como Bien de Interés Cultural (BIC) en cumplimiento de los requisitos de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español (PHE). Los inmuebles catalogados como BIC, pueden clasificarse en monumentos, jardines históricos, conjuntos históricos, sitios históricos y zonas arqueológicas.

Las características que diferencian estos inmuebles sobre otros convencionales es el conjunto de elementos que les confieren carácter propio: el estilo arquitectónico, elementos singulares (arcos y bóvedas, capiteles, columnas, etc.), el uso de materiales nobles, las técnicas constructivas y sobre todo, la antigüedad. A veces, la singularidad la aporta la ordenación paisajística y especies vegetales o un elemento ornamental como pinturas al fresco, azulejos, etc.

Es frecuente que los inmuebles BIC tengan limitaciones rigurosas para ser destinadas a un uso lucrativo, por lo que, en una gran parte de casos, será inviable cualquier iniciativa de transformación. Por otro lado, el régimen de catalogación o protección supone la obligatoria permanencia del inmueble, requiriendo a la propiedad el adecuado mantenimiento del mismo. Ante esta situación, los propietarios de un bien de estas características se encuentran con un inmueble, con un valor indiscutible, pero con una gran limitación para hacer efectivo ese valor o rentabilizar su inversión.

La valoración de estos bienes queda regulada por la Orden ECO/805/2003, única instrucción que contempla el valor de los elementos singulares y la normativa catastral, que plantea la utilización de coeficientes a efectos de calcular el valor administrativo que raramente dan idea del valor real del inmueble. 

Los valores y métodos de cálculo habituales en la práctica profesional son: 

-Mercado por comparación: expresa el valor de mercado. Habitualmente inviable por la ausencia de suficientes muestras de mercado comparable. 

-Coste de reposición/reconstrucción: equivale al importe de la inversión realizada como suma del valor del suelo, coste de construcción, gastos necesarios y coste de elementos singulares. 

-Actualización de rentas: habitualmente inviable ante la imposibilidad de obtener ninguna licencia de actividad para implantar usos lucrativos. 

-Libre estimación: difícilmente asumida por propios y terceros.

Ante esta situación existen varios planteamientos, según diferentes puntos de vista: 

-Un tercero que desee adquirir el inmueble: apreciará el edificio y sus elementos singulares de una forma subjetiva en función de sus gustos, capacidad adquisitiva o intereses particulares, y por tanto, no compartida por otros posibles interesados. 

-La Administración tiene un interés alejado de cualquier planteamiento mercantilista. Habitualmente adquiere este tipo de inmuebles según decisión política con la necesaria dotación presupuestaria, que se basa en la apreciación de los técnicos municipales, que actúan bajo principios de libre estimación, y en el mejor de los casos, bajo criterios de estimación del coste de reposición. 

-La propiedad. Se encuentra con un bien, habitualmente inadecuado para su uso cotidiano, que requiere inversiones periódicas. Por tanto dispone de una inversión inmovilizada que no puede rentabilizar. 

El tercer planteamiento abre una vía para la estimación de un capital equivalente. Si pensamos en términos estrictamente económicos, nos encontramos ante una inversión (coste de adquisición o producción) que por efecto de la catalogación o declaración como BIC ha de permanecer inalterable en el tiempo. No es posible contemplar la depreciación inmobiliaria ya que por efecto de su especial régimen, han de perdurar de forma indefinida. 

De todo ello se concluye que el valor más ampliamente reconocido es el Coste de Reposición. Como alternativa y como referencia debería pensarse en la obtención de un capital equivalente a la “inversión” realizada. 

Los propietarios de inmuebles en los que se puede instalar un uso lucrativo que permita obtener el mayor y mejor uso, como ya se ha comentado, tienen la alternativa del análisis del negocio a implantar en función del carácter del inmueble, dimensión, ubicación, representatividad, accesibilidad, etc. Sin embargo, hay ocasiones en los que no hay posibilidad de utilizar un BIC para uso alternativo y la Administración opta por no mantener económicamente el inmueble. Hay numerosos ejemplos de edificios en situación de claro abandono y otros mantenidos en niveles inferiores a los deseables a pesar del incesante desgaste económico de sus propietarios. 

En otros países como Francia, Italia o Inglaterra en los que existen muchas propiedades históricas, es más habitual la compra venta de estos inmuebles, y ciertamente se venden a unos precios bastante más razonables que lo que a veces se pide en España.

Página oficial del Patrimonio Histórico del Ministerio de Cultura y Deporte