En todos los sectores económicos, la rentabilidad se define
como la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada
operación para un periodo determinado, con respecto a su inversión realizada,
expresado en porcentaje. La finalidad principal de la rentabilidad es
poder medir la eficiencia del capital invertido, por lo que permite
comparar de nuevo entre sí diferentes inversiones y su nivel de optimización.
En el sector inmobiliario, la rentabilidad
inmobiliaria (rentabilidad bruta o gross initial yield en
inglés) de un inmueble en alquiler se ve influenciada por dos variables: por
las rentas de alquiler en un periodo de 12 meses (ingresos) y el precio del
inmueble (inversión). Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio
del local, en nuestro caso, la rentabilidad se mantendrá. Por el contrario, si
las rentas de alquiler suben en una proporción mayor de lo que lo está haciendo
el precio del inmueble, la rentabilidad se incrementará y el escenario será
favorable a la inversión en este tipo de activos. La rentabilidad bruta es, por
tanto, la primera variable que, por su simplicidad, se debe tener en cuenta en
el análisis de las diferentes inversiones inmobiliarias.
Pero si quisiéramos ir más allá. Una alta rentabilidad bruta
serviría de poco si los gastos de la comunidad o el
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) fueran desmesurados. El inversor
debe ser consciente de los gastos no recuperables que conlleva ser propietario
que permitan arrendar el inmueble con seguridad, y debe trasladar todos estos
costes fijos en el cálculo de rentabilidad neta o net initial yield en
inglés.
Explicada brevemente la teoría, podemos analizar rápidamente,
y en función de los datos que nos ofrece el portal IDEALISTA, que no es “oro todo lo que reluce”, pues los
movimientos que se producen en los precios de venta y alquiler hacen variar la
rentabilidad de los activos.
De esta forma se ha podido analizar que, hablando siempre de
medias, hay zonas en Madrid, por ejemplo, en las que actualmente la rentabilidad
de los locales comerciales es levemente superior a las del barrio de Salamanca.
Esto se debe fundamentalmente a que el incremento de precios en la venta ha
superado al de los alquileres en ese barrio prime
de Madrid. Los datos extraídos hacen referencia a las zonas adyacentes a las calles
principales del barrio en cuestión, y no constituirían una metodología
científica al cien por cien, es simplemente una aproximación.
Otro tema a debatir, a la hora de decidirse por invertir o alquilar en una zona u
otra, sería la que corresponde a la “prima
de riesgo” del inmueble determinado, que debería hacernos inclinar la
balanza en nuestra decisión.
La prima de riesgo de los locales y centros comerciales es
quizás una de las más elevadas, ya que sus condicionantes son mayores y más
numerosos: se trata de activos con un valor capital muy elevado, que requieren
una gestión muy especializada, cuyo crecimiento o decrecimiento se encuentra
muy ligado a la economía real (consumo privado y ventas al por menor). También
hay que tener en cuenta los condicionantes políticos (concesión de licencias),
la calidad constructiva y la combinación de inquilinos y potencial población.
A título de ejemplo, y confirmando lo dicho en el apartado anterior, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, en su Disposición adicional sexta, relativa a las primas de riesgo y márgenes de beneficio, también da uno de los mayores valores para los edificios comerciales.
A título de ejemplo, y confirmando lo dicho en el apartado anterior, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, en su Disposición adicional sexta, relativa a las primas de riesgo y márgenes de beneficio, también da uno de los mayores valores para los edificios comerciales.
