Condena por estafa en la venta de viviendas

La Audiencia Provincial de Sevilla (Diciembre del 2018) ha condenado a dos años de prisión a dos promotores inmobiliarios por un delito de estafa en la venta de viviendas de una promoción residencial, habiendo resultado perjudicados 27 compradores de dichos inmuebles. De otro lado, el tribunal ha absuelto de los delitos de estafa y apropiación indebida al director de una oficina bancaria, por su falta de dolo o intencionalidad en las operaciones bancarias relacionadas con el turbio asunto. Además, les imponen, a los condenados, la inhabilitación especial para dedicarse profesionalmente a la promoción o construcción de viviendas durante el tiempo de la condena.

Del mismo modo, el tribunal les condena a indemnizar conjunta y solidariamente entre sí a los perjudicados, compradores de 27 viviendas, en una cantidad que pasa del millón de euros, suma del dinero aportado por cada comprador en las operaciones de compra de los inmuebles, que van desde los 28.358,80 hasta los 52.089,76 euros. De dichas cantidades, responderá subsidiariamente la empresa de la que son administradores.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE SUELO NO RECALIFICADO

Revisión casacional del Tribunal supremo mediante la cual estima el recurso a favor de la resolución de una compraventa de suelo, al no recalificarse el suelo objeto del contrato. Doctrina jurisprudencial sobre la interpretación del contrato y sus cláusulas.

Este es un típico caso de “señalización” (pago a cuenta) de suelo no urbanizable, para que cuando se cumpla el hito de su recalificación, se lleve a cabo la compra venta del mismo.

En este supuesto, la entidad inmobiliaria, promovió recurso de casación porque fue desestimada su demanda en primera instancia y apelación. Demanda contra los propietarios de un suelo no urbanizable, en la cual solicitaba que se declarase resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes «sobre la edificabilidad de una parcela rústica».

Cuidado con el contrato de venta inmobiliaria en exclusividad

Una sentencia reciente ha suscitado controversia en lo que parecía pacíficamente controlado, y desestima la intención de una agencia inmobiliaria de cobrar por un piso que  directamente vendieron sus propietarios, y sobre el que habían formalizado el correspondiente contrato de gestión en exclusividad.

Esta sentencia, supone de algún modo un precedente en el sector inmobiliario en relación a una cláusula de exclusividad, al entender la Audiencia Provincial que es un pacto abusivo y declarar su nulidad.

El contrato de arras, tipos y modelos

A modo de síntesis, podemos definir las arras como la entrega por una parte a otra de una cantidad de dinero (cabría también que se tratase de otras cosas fungibles) en el momento de la celebración de un contrato, con el fin de probar o confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento, o permitir a cualquiera de los contratantes desistir libremente del mismo.

La regulación legal de las arras es muy escasa, limitándose en Derecho común a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil respecto de las llamadas arras penitenciales: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”. Algunos autores achacan la escasa regulación del Código Civil a la existencia de una regulación de distintas modalidades de arras en el Código de Comercio, en concreto en sus artículos 83 (arras penales) y 343 (arras confirmatorias).

En los derechos forales, encontramos la regulación de las arras en Derecho Navarro, el cual establece una regulación más amplia.

Resolución de contrato de compra venta por retraso en el final de obra

La sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictaminado, en una sentencia, que el retraso en la entrega de una vivienda en construcción, justifica la rescisión del contrato de compraventa por parte del comprador.
Este derecho que tiene el adquiriente, lo puede ejercitar siempre que lo haga antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada.
En una sentencia de la que ha sido ponente el presidente de la sala de lo civil, Francisco Marín, el alto tribunal confirma una resolución anterior de la Audiencia Provincial de Madrid, que dio la razón a unos particulares, que en 2007 firmaron con una inmobiliaria un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora a entregarla en septiembre de 2009. Una vez iniciadas, las obras se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la inmobiliaria ofreciera modificar el plazo de entrega, a lo que éstos se negaron. Un mes después de la fecha pactada para la entrega, los compradores pidieron la resolución del contrato y, en enero de 2010, no comparecieron cuando fueron convocados por la vendedora para el otorgamiento de la escritura pública.

Los promotores podrán incurrir en delito de estafa cuando las cantidades entregadas no se hayan destinado a la construcción

La Sala Segunda ha examinado en un Acuerdo de Pleno no jurisdiccional de fecha 23 de mayo, las consecuencias penales que para los promotores de viviendas deben tener el incumplimiento de las obligaciones establecidas por Ley en 2015. Estas obligaciones son las previstas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, que se centran en contratar un seguro de caución que pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas y sus intereses legales en la construcción y venta de viviendas. Para ello, deberá suscribirse una póliza de seguro individual por cada adquirente.

Compra de vivienda con deudas a la comunidad de propietarios

En el momento en que se firma la escritura de compra de una propiedad se debe aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresando si la vivienda o local está al corriente en el pago de gastos generales de comunidad.

Este requisito es obligado para poder otorgar la escritura pública y sólo el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pese a que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este sentido, no ha sido una práctica tan rigurosa como debiera. Muchos compradores han descubierto al poco tiempo de la compra que deben una importante suma de dinero a la comunidad de propietarios, y además se les prohíbe ejercer el derecho a voto en la toma de decisiones de la junta de propietarios.

CONTRATOS “FORWARD FUNDING” Y “FORWARD PURCHASE”, DIFERENCIAS,VENTAJAS Y DESVENTAJAS.

Estos dos contratos se utilizan como resultado, desde hace algún tiempo, de las grandes operaciones inmobiliarias de ámbito suprarregional, importados generalmente de la práctica anglosajona. Aunque existen unos inmejorables estudios y análisis jurídicos acerca de su naturaleza jurídica aplicable al derecho español, vamos a resumir brevemente y en un lenguaje coloquial y comprensivo las principales diferencias y connotaciones para las partes entre ambos contratos.

FALTA DE FINANCIACIÓN EN EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Han sido muchos los contratos de compra- venta denunciados, con el interés de recuperar la cantidad entregada en la firma del mismo y previa a la escritura de propiedad. De los innumerables casos que he conocido, el mayor porcentaje se lo han llevado los especuladores, seguidos de los que se quedaban sin financiación y  de los que no podían vender su casa para rematar la compra de la nueva, además de otros casos.

He visto como los compradores aducían todo tipo de excusas, encargaban peritaciones de parte para reclamar que los materiales empleados y los que figuraban en la información publicitaria eran diferentes, además de otra serie de incumplimientos.

Una de las excusas o reclamación para denunciar el incumplimiento era que la falta de financiación les imposibilitaba proseguir con dicha compra. Ahora el Tribunal Supremo, respecto de estos casos de falta de financiación, marca la pauta rechazando este argumento si no ha sido pactado previamente en el contrato de compra-venta:

“El Supremo falla que la falta de financiación no es motivo para frenar la compra de una casa.

FUENTE: observatorioinmobiliario.es

La falta de financiación por la crisis económica no es motivo suficiente para desistir de la compraventa de una vivienda en construcción, salvo que así se hubiera pactado en el contrato, según dos sentencias dictadas por el pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

En una de las sentencias, el Supremo resuelve a favor de la parte vendedora después de que los compradores se negaran a escriturar alegando que les era imposible obtener financiación para el pago del préstamo hipotecario.

RECLAMACIONES:VICIOS OCULTOS EN COMPRAVENTA DE INMUEBLES DE SEGUNDA MANO/CLAIM 1: HIDDEN DEFECTS IN RESALE PROPERTY

¿Se pueden reclamar defectos constructivos en un inmueble de segunda mano?

He tenido que intervenir en reclamaciones extrajudiciales, por defectos en la construcción en edificios antiguos, después de su compraventa.
En una de ellas, de un edificio de oficinas de unos cuatro mil metros cuadrados, la reclamación se realizó aproximadamente a los seis meses desde la escrituración del mismo, aún cuando en escritura de compraventa se había previsto un plazo de garantía de un año.