Han sido muchos los
contratos de compra- venta denunciados, con el interés de recuperar la cantidad
entregada en la firma del mismo y previa a la escritura de propiedad. De los
innumerables casos que he conocido, el mayor porcentaje se lo han llevado los
especuladores, seguidos de los que se quedaban sin financiación y de los que no podían vender su casa para
rematar la compra de la nueva, además de otros casos.
He visto como los
compradores aducían todo tipo de excusas, encargaban peritaciones de parte para
reclamar que los materiales empleados y los que figuraban en la información
publicitaria eran diferentes, además de otra serie de incumplimientos.
Una de las excusas o
reclamación para denunciar el incumplimiento era que la falta de financiación
les imposibilitaba proseguir con dicha compra. Ahora el Tribunal Supremo,
respecto de estos casos de falta de financiación, marca la pauta rechazando
este argumento si no ha sido pactado previamente en el contrato de compra-venta:
“El Supremo falla que la falta de financiación no es motivo para frenar
la compra de una casa.
FUENTE: observatorioinmobiliario.es
La falta de
financiación por la crisis económica no es motivo suficiente para desistir de
la compraventa de una vivienda en construcción, salvo que así se hubiera
pactado en el contrato, según dos sentencias dictadas por el pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo.
En una de
las sentencias, el Supremo resuelve a favor de la parte vendedora después de
que los compradores se negaran a escriturar alegando que les era imposible
obtener financiación para el pago del préstamo hipotecario.
En la otra
resolución, la Sala de lo Civil del Supremo da en cambio la razón a la parte
compradora que desistió de la adquisición al no obtener financiación porque así
lo pactaron previamente en el contrato de compraventa en una cláusula
incorporada al contrato.
En ambos
casos, el Supremo examina si la falta de financiación puede valorarse como
imposibilidad sobrevenida de cumplimiento para liberar al deudor de su
obligación de pago, fundamentalmente desde la perspectiva de la regla jurídica
“rebus sic stantibus” (estando así las cosas).
En un caso
el juzgado de instancia rechazó la demanda interpuesta por los compradores al
estimar que el derecho a resolver el contrato no compete a quien incumple sus
obligaciones (los compradores) sino a la parte perjudicada por dicho
incumplimiento (en este caso, la vendedora, que sí había cumplido la de
entregar la cosa).
Por contra,
la Audiencia Provincial resolvió el conflicto a favor de los compradores
argumentando que, al margen de que se previese en el contrato, “la falta de
financiación debe valorarse como imposibilidad sobrevenida del cumplimiento”
que no constaba que pudiera ser imputable a los compradores.
Ahora, el Supremo ha revocado esta
resolución y confirma la de primera instancia, al estimar que debe descartarse la
alegación de la falta de financiación basada “únicamente en una situación de
crisis económica”.
Y ello
porque el tribunal sostiene que debe hacerse un análisis comparativo de la
situación económica de los compradores “anterior y posterior y de su capacidad
económica”, y valorarse “si existían posibilidades de financiación acudiendo a
otras entidades de crédito distinta de aquella que les denegó la subrogación”,
ya que de otra forma se ampararían incumplimientos “meramente oportunistas”.
La falta de
financiación, dice el Supremo, “no
puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades
de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores” tales como
“el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a
segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la
escritura pública”.
También ha
de estudiarse el riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración
prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que
sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean”.
Además, el TS dice que ha de valorarse también
la situación económica del comprador cuando firma el contrato y al tiempo de
tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar, así
como el grado real de imposibilidad de financiación y “sus causas concretas
añadidas a la crisis económica general”.
El tribunal sostiene, además, que deben
estudiarse también “las condiciones impuestas por las entidades de crédito para
conceder financiación” y “las posibilidades de negociación de las condiciones
de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa
preferible a su ineficacia”.
En la otra
sentencia, el Supremo llega a una
conclusión contraria debido a que las partes de la compraventa “si previeron
expresamente, mediante una cláusula incorporada al contrato que aceptaron los
compradores, las consecuencias de que éstos no obtuvieran financiación para
pagar el precio”.