¿Se pueden reclamar defectos constructivos en un inmueble de segunda mano?
He tenido que intervenir en reclamaciones extrajudiciales, por defectos en la construcción en edificios antiguos, después de su compraventa.
En una de ellas, de un edificio de oficinas de unos cuatro mil metros cuadrados, la reclamación se realizó aproximadamente a los seis meses desde la escrituración del mismo, aún cuando en escritura de compraventa se había previsto un plazo de garantía de un año.
También hay que decir, que existía una tasación-valoración del inmueble, previa a la realización de la operación, lo que desde mi punto de vista hace más difícil que propspere tal reclamación.
La reclamación exigía la reparación de diversos elementos constructivos como grietas en antepechos, fisuras en aplacados y humedades varias, así como hundimientos en las aceras perimetrales.
La solución al pretendido conflicto es la demostración, justificación y comprobación mediante los medios de prueba que se pueda (en este caso la aportación del conocimiento del personal de mantenimiento), de que esas incidencias no se correspondían con vicios ocultos previos a la operación de compraventa, sino que ya existían antes de ese momento, y no se estudiaron u observaron en el momento de realizar la valoración del edificio.
El resultado del conflicto se resolvió mediante el aporte de mi informe al vendedor del inmueble, justificando la inexistencia de dicha ocultación.
Las reparaciones las realizó el comprador a su costa.
Este asunto de vicios ocultos lo trata de resolver el Código Civil en su artículo 1484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra, es decir de la escritura de compraventa,podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio o devolución de lo ya pagado. Esto siempre que se pueda demostrar que tales defectos estaban ocultos (un sumidero atascado por el codo del bajante) y no se podían apreciar a simple vista, existían con anterioridad a la compra y tengan una gravedad tal que hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior.
La acción ejercitable será la llamada "cuanti minoris", y será necesario acompañarla de un informe pericial.
Can you
claim constructed defects in resale property?
I have
bunch of locked files involved in extrajudicial claims that, by defects in
construction in ancient buildings, afterwards of their private property sales.
In one of
them, an office building of about four thousand square meters, the claims to
turn to them for approximately six months from the date of the title deed.
There are
also saying that, there is an Independent valuation of property,
prior to the
realization of the operations it from my point of view it more difficult ago prosper
such claims.
The claim
required repairing various cracks in structural elements as ledges, cladding
cracks and various humidities and subsidence in the perimeter sidewalks.
The
solution to the alleged conflict is proof, justification and verification by
the evidence that can be (in this case the contribution of knowledge
maintenance personnel), that such incidents did not match hidden defects prior
to the sale transaction but existed before that time, and not studied or
observed at the time of the valuation of the building.
The result
of the conflict was resolved by providing my report to the seller of the
property, justifying the absence of such concealment.
The repairs
were made by the purchaser at their expense.
These
matter, hidden defects, it tries to solve the Spanish Civil Code Article 1484
and following.
The Act
allows for a period of six months as from the date of purchase, from the date
of the title deed, the seller can claim a reduction in price or refund the
already paid. This provided it can demonstrate that such defects were hidden (a
sink clogged with downspout elbow) and could not be seen with the naked eye,
existed prior to the purchase and are serious enough to make the thing
purchased unfit for use , or if the buyer had known these defects had not
purchased or had paid a lower price.
The action
will be exercisable called "quantitative retailers", and will need to
go with an expert report.
