Actuaciones de los propietarios de locales sobre la fachada común del edificio.

Cuantas veces se nos ha pedido, dentro de la actuación de acondicionamiento de un local, la reforma o sustitución de los elementos de la fachada, y se nos ha creado la duda acerca de la legalidad de dichos trabajos.

Al margen de las ordenanzas administrativas existentes, nos debemos en la comunidades de propietarios, al cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.

Partiendo de la regla de la obligación de mantener incólume la fachada, como elemento común, integrada por  los  elementos  estructurales  y  cerramientos  cuya  modificación  alteran  la  configuración  externa  del edificio, en  la aplicación  del art.  7 de  la Ley de Propiedad Horizontal no  cabe  idéntica interpretación entre locales  de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente  en  las plantas  bajas y los segundos en las siguientes y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la  zona relativa  a los  pisos constituye un  situación arquitectónica más rígida,  donde cualquier modificación  puede  romper  la  armonía  del  conjunto,  mientras  que  en  las  plantas  bajas  existe  mayor flexibilidad,  tanto  en  su  inicial  construcción  y  acabado,  a  veces  elemental,

Concepto de elemento común en edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal

La terminología “elementos comunes” se nos representa en multitud de ocasiones a lo largo y ancho de nuestro día a día profesional. Y siempre ha conducido a discusiones y opiniones entre los que no son doctos en la materia legal, y por necesidad deben conocer.

Los elementos comunes los define el artículo 3.b) Ley de Propiedad Horizontal por exclusión, es decir que no hace una enumeración de los mismos: “los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes” han de ser considerados elementos comunes, y deja que sea el artículo 396 del Código Civil el que nos de algunos ejemplos como: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga); las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;

El subsuelo y el vuelo en viviendas unifamiliares adosadas son elemento común.

El subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios (en este caso viviendas unifamiliares adosadas) en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.

El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice:

¿SE PUEDE CONSIDERAR ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?

                Esta cuestión es debatida y comentada en los foros sobre la potencial aplicación de las reglas y normas de la Propiedad Horizontal a estos casos.

Tras la lectura de diversas sentencias relativas a casos de cortes y cierres de calles particulares, y estupendos comentarios de algún magistrado al respecto, he realizado un pequeño resumen aclaratorio de la cuestión.

               El concepto de “calle particular” no aparece en ningún texto legal, pero, como se suele hacer al comprobar una fórmula matemática, puede definirse por oposición a “calle pública”, es decir, la vía destinada a la circulación peatonal o viaria de aquellos que son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal y que, de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, en  el artículo 3.b de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y Título Constitutivo es considerada como un elemento común del edificio.

               Como ya he dicho, hay sentencias dictadas relativas a acuerdos comunitarios para limitar el acceso a calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas correderas, etc., en las que se constata el sometimiento de dichas actuaciones al régimen de  propiedad horizontal, ya que no modifican el Título Constitutivo de la Propiedad (su contenido, en especial), y por ello continúan siendo un elemento común, por el desempeño que ejercen (párrafo primero del Código Civil).

Asimismo, al no modificar el Título Constitutivo, los acuerdos comunitarios para realizar estas actuaciones no requieren unanimidad para su adopción (artículo 16.1ª.1 LPH). Se trata de regulaciones del uso de esas calles particulares o sus aparcamientos, sin que se estime que se produzcan perjuicios a titulares de locales, ya que el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de los locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán utilizar los accesos peatonales. Esto, siempre que se respeten los derechos adquiridos por los dueños de los locales durante las horas de apertura de estos al público, y siempre según las normas legales y reguladoras de estas materias, ya que, en caso contrario, sí se podría hablar de acuerdos que alterarían el Título Constitutivo o que perjudicarían a algún propietario en concreto.

INSTALACIÓN DE AIRE ACONDICIONADO EN FACHADA: VINCULACIÓN DE LICENCIA ADMINISTRATIVA CON ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/ INSTALLATION OF AIR CONDITIONING IN COMMON BUILDING FACADE: ADMINISTRATIVE LICENACIA LINKING COMMUNITY AGREEMENTS WITH OWNERS

    Dentro de los temas tan cotidianamente comentados, y relacionados siempre con los permisos administrativos-municipales-, y los acuerdos de las juntas de propietarios, se refiere a la colocación de los equipos de aire acondicionado en las fachadas comunes de los edificios.

INSTALACIONES EN PLAZA DE GARAJE

POSIBILIDAD DE HACER INSTALACIONES EN UNA PLAZA DE GARAJE.

Después de casi diez años de edificio terciario con uso de oficinas terminado, y de haber resuelto todas las incidencias solicitadas por el Excmo. Ayuntamiento (Cercano a Madrid, y de más de 50.000 habitantes), se revisó el mismo por parte de los técnicos municipales correspondientes, para la adjudicación de la LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO, siendo concedida inmediatamente después. En dos plazas de aparacamiento, los usuarios propietarios de las mismas, las habían cerrado completamente, a modo de garaje independiente privado, con fábrica de ladrillo y con puerta de apertura automática. No exijieron absolutamente nada.