Revisión casacional del Tribunal supremo mediante la
cual estima el recurso a favor de la resolución de una compraventa de suelo, al
no recalificarse el suelo objeto del contrato. Doctrina jurisprudencial sobre la
interpretación del contrato y sus cláusulas.
Este es un típico caso de “señalización” (pago a
cuenta) de suelo no urbanizable, para que cuando se cumpla el hito de su
recalificación, se lleve a cabo la compra venta del mismo.
En este supuesto, la entidad inmobiliaria, promovió
recurso de casación porque fue desestimada su demanda en primera instancia y
apelación. Demanda contra los propietarios de un suelo no urbanizable, en la
cual solicitaba que se declarase resuelto el contrato de compraventa celebrado
entre las partes «sobre la edificabilidad
de una parcela rústica».
En dicho contrato la empresa inmobiliaria demandante
figuraba como compradora, solicitando en la demanda la devolución de las
cantidades entregadas a cuenta del precio total.
La demandante sostenía que la finalidad perseguida por
las partes al otorgar la compraventa, era que su objeto- del contrato- fuera un
terreno susceptible de ser desarrollado para la ejecución de promoción
inmobiliaria y, transcurridos varios años, la finca sigue siendo suelo rústico
no urbanizable, por lo que no se ha cumplido dicho presupuesto del contrato.
Los demandados se opusieron, como ya se ha comentado,
y la sentencia de primera instancia desestimó la demanda. La demandante
recurrió en apelación y la Audiencia Provincial desestimó el recurso.
La Audiencia razonó en el sentido de que no aparece
por ningún lado en el contrato que dicha compraventa tuviera como finalidad un
terreno urbanizable residencial, sino la finca descrita en el referido contrato
como «RÚSTICA: Suerte de tierra calma al
sitio de ….., con una superficie de 20 áreas....» sin que en la fijación
del precio se hiciera referencia alguna a suelo urbanizable residencial, sino
que se fija el precio por metros cuadrados - los 2000 metros que tenía en la
descripción- que se dice inicialmente y provisionalmente estaban integrados o
incluidos en la revisión del PGOU del municipio.
Según detalla la Sentencia, si
tenemos en cuenta que el contrato de compraventa comporta como elementos
esenciales tanto el objeto como el precio ( artículo 1445 CC), basta la
literalidad del contrato para poner de manifiesto que no se han dado finalmente
los presupuestos sobre los que las partes contrataron. Para ello hay que tener
en cuenta los propios términos en que las partes establecieron la forma de
determinación del precio:
En la
estipulación segunda se dice literalmente lo siguiente: «Se hace constar que como se ha indicado, la presente compraventa se
verifica en virtud de la superficie que efectivamente se reconozca por el Excmo.
Ayuntamiento como integrada o incluida como suelo urbanizable en la actual revisión del Plan General de
Ordenación Urbana entendiéndose inicialmente integrados o incluidos en dicha
revisión 2.000 metros cuadrados, de tal forma que si resultara como integrada o
incluida una superficie superior o inferior a la indicada en este contrato, el
precio establecido por las partes aumentará o disminuirá en proporción a la
posible diferencia resultante».
Dicha cláusula ha de
interpretarse en el sentido de que únicamente
queda contemplada la contratación para el caso de que el terreno sea calificado
-en todo o en parte- como urbanizable en la revisión del PGOU. Se dice así
textualmente, pero además -a la hora de fijar el precio- se dice que disminuirá
en proporción a la posible diferencia resultante entre la porción que se
considera que se calificará como suelo urbanizable y la que finalmente resulte
como tal, de donde se deduce que -si no existe al final superficie urbanizable-
el precio final será cero, lo que resulta incompatible con la subsistencia del
contrato.
De ahí que cualquier
interpretación contraria a lo expresado ha de ser considerada ilógica y, por
tanto, revisable en casación, como esta sala se ha encargado de precisar en
numerosas resoluciones. La parte recurrente cita en este sentido las sentencias
de 13 Diciembre 1999 , 20 Enero 2000 , 15 Marzo y 24 Junio 2002 , pero cabe
añadir a ellas otras más recientes como la 198/2014, de 1 abril, a cuyo tenor:
«tiene dicho reiteradamente esta Sala que la
interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca
identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo
contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo (p. ej.
STS de 9 de julio de 2012, rec. n.º 2048/2008 ) es una labor o función propia
de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la
interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación
en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el
tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de
la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico,
irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la
interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y
vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las más
recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. n.º 128/2004 ; 1 de octubre de 2010,
rec. n.º 2273/2006 ; 8 de noviembre de 2010, rec. n.º 1673/2006 ; 11 de
noviembre de 2010, rec. n.º 1485/2006 ; 17 de diciembre de 2010, rec. n.º
910/2006 ; 14 de febrero de 2011, rec. n.º 529/2006 , 11 de julio de 2011, rec.
n.º 584/2008 , 30 de septiembre de 2011, rec. n.º 1290/2008 , 7 de marzo de 2012,
rec. n.º 502/2009 , 23 de marzo de 2012, rec. n.º 545/2009 , y 26 de marzo de
2012, rec. n.º 146/2009 )».
En consecuencia de todo lo dicho,
el Tribunal Supremo en esta Sentencia, estima el recurso de casación y,
asumiendo la instancia, estima íntegramente la demanda por las razones ya
señaladas.
