La regulación legal de las arras es muy escasa, limitándose en Derecho común a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil respecto de las llamadas arras penitenciales: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”. Algunos autores achacan la escasa regulación del Código Civil a la existencia de una regulación de distintas modalidades de arras en el Código de Comercio, en concreto en sus artículos 83 (arras penales) y 343 (arras confirmatorias).
En los derechos forales, encontramos la regulación de las arras en Derecho Navarro, el cual establece una regulación más amplia.
En la actualidad, la escasa regulación del Código Civil plantea la dificultad de determinar si en Derecho común únicamente caben las arras penitenciales o si, por el contrario, son admisibles otros tipos de arras. A este respecto, el Tribunal Supremo y la doctrina vienen admitiendo diferentes modalidades de arras:
- · Las arras confirmatorias
- · Las arras penitenciales
Tienen como función probar la celebración del contrato principal al que se refieren, reforzando el vínculo jurídico entre las partes al confirmar que el contrato se ha perfeccionado, y ha comenzado a ser cumplido.
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio, que producen en quien las recibe el efecto de pensar que el propósito de cumplir el contrato por quien las ha entregado es serio, confiando por ello en que el resto del precio será pagado igual que se entregaron las arras.
Las arras confirmatorias se distinguen de las penitenciales en que las arras confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato principal.
En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá acogerse al régimen del artículo 1.124[1] del Código Civil y pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si procede. A este respecto, las arras confirmatorias no limitan por su cuantía la indemnización por daños y perjuicios ni facultan a la parte cumplidora a retener dicha cuantía en concepto de pago de tal indemnización. Por tanto, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deberán ser cuantificados y probados conforme al régimen general aplicable.
ANEXO I
Las arras penitenciales son las que regula el Código Civil. Las arras penitenciales tienen como función otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente (sin necesidad de justificar causa alguna) del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del lícito desistimiento. Por tanto, quien mediando arras penitenciales no realiza la prestación principal, y abandona lo que dio como arras u ofrece el doble de lo que recibió, según corresponda, no incumple, sino que ejercita una facultad de desistir.
Si quien ejercita la facultad de desistir es quien recibió las arras, éste deberá manifestar su propósito de desistir del contrato principal y entregar o poner a disposición de la otra parte el duplo de lo recibido en concepto de arras. Si, por el contrario, quien ejercita la facultad de desistir es quien entregó las arras, será suficiente con una declaración de voluntad en la que manifieste su deseo de desistir y su conformidad con perder lo entregado. En ambos casos, la declaración de voluntad no producirá efectos hasta que llega al conocimiento del destinatario.
En cuanto a la forma, salvo pacto en contrario, bastará con manifestar claramente la voluntad de desistir, sin ser necesario su ejercicio judicial.
En cuanto al plazo, ante la ausencia de regulación legal, debe estarse al plazo expresamente señalado por las partes. En defecto de plazo pactado, dada la función propia de este tipo de arras, parece claro que la facultad de desistir sólo podrá ejercitarse una vez el contrato se haya perfeccionado, y antes de que la parte que desea desistir haya cumplido sus obligaciones bajo el mismo. Por tanto, el cumplimiento de la obligación prometida enerva la posibilidad de desistir del contrato.
[1] Artículo 1124 del Código Civil: “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria”.
CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS
En ___________ a ___ de _________ de 20__
REUNIDOS
De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de ________, con domicilio en calle _________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de ______ con domicilio en calle __________, núm. __, y D.N.I. nº _________.
ACTÚAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,
MANIFIESTAN
Primero. Que Don _________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número _ de ______, al tomo _, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ______, inscripción ___.
Segundo. Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras confirmatorias, la cantidad de ___ euros (________ EUROS), en efectivo metálico.
Tercero. El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (______ euros).
Cuarto. La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto. La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto. Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo. Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo. Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras confirmatorias, por lo que si el adquirente desistiera del contrato, el vendedor hará suyas las cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses, y si es el vendedor el que desiste, el adquirente podrá optar conforme a lo dispuesto por el 1124 del Código Civil entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También el adquirente podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere posible.
Noveno. De conformidad con el artículo 14 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el comprador reconoce que el vendedor le ha entregado la etiqueta energética con la que debidamente cuenta el inmueble, y declara conocer la existencia de este certificado de eficiencia energética desde el momento de su promoción.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicada.
EL VENDEDOR EL ADQUIRENTE
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En _________ a __ de ______ de 20__
REUNIDOS
De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de _________, con domicilio en calle _____________, núm. _, y D.N.I. nº _______.
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de _______ con domicilio en calle ___________, núm. __, y D.N.I. nº ________.
ACTÚAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontánea voluntad,
MANIFIESTAN
Primero. Que Don ___________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
Inscrita en el Registro de la Propiedad número __ de Madrid, al tomo __, libro __, folio __, sección _ª, finca registral número ___, inscripción ___.
Segundo. Que Don ______________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de mil euros (0.000 EUROS), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil.
Tercero. El precio de la venta se establece en ________________ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (0.000 euros).
Cuarto. La señal entregada tendrá validez hasta el día _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto. La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto. Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo. Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario.
Octavo. Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.
Noveno. De conformidad con el artículo 14 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el comprador reconoce que el vendedor le ha entregado copia de la etiqueta energética con la que debidamente cuenta el inmueble, y declara conocer la existencia de este certificado de eficiencia energética desde el momento de su promoción.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL VENDEDOR EL ADQUIRENTE
