Una sentencia reciente ha suscitado controversia en lo
que parecía pacíficamente controlado, y desestima la intención de una agencia inmobiliaria de cobrar por un
piso que directamente vendieron sus
propietarios, y sobre el que habían formalizado el correspondiente contrato de
gestión en exclusividad.
Esta sentencia, supone de
algún modo un precedente en el sector inmobiliario en relación a una cláusula de exclusividad, al entender
la Audiencia Provincial que es un pacto abusivo y declarar su nulidad.
De cualquier forma hay tener
muy claro que es una sentencia para un caso concreto, creadora de
jurisprudencia, pero que no todas las situaciones conflictivas son iguales. Es
importantísimo documentar cada paso dado en las gestiones y negociaciones
comerciales y de intermediación.
Previa y sucintamente,
podemos añadir que dicho contrato de encargo es el encargo de venta que la agencia inmobiliaria suscribe con la
propiedad u oferente del inmueble para que gestione la venta en exclusiva del inmueble a cambio de
unos honorarios. Cómo contrato de mediación contiene los requisitos mínimos y
necesarios para mediar en una operación de compraventa inmobiliaria.
Contiene
la particularidad de que la propiedad no
podría encargar a ningún otro agente inmobiliario la venta de su propiedad,
ni vender directamente el inmueble objeto
de encargo de venta a ningún comprador so pena de tener que pagar los correspondientes
honorarios de intermediación pactados.
Es
decir, la propiedad vendría obligada a pagar honorarios de mediación en los
siguientes supuestos:
- Que la propiedad encargue a otro agente inmobiliario la venta del inmueble objeto del encargo.
- Que la propiedad venda el inmueble objeto de encargo directamente a un comprador interesado.
- Que la propiedad venda el inmueble objeto de encargo a algún cliente presentado por la agencia inmobiliaria, aún finalizado o revocado el encargo de venta.
Resumidamente
los hechos fueron los siguientes:
El
demandado, es decir el propietario de la vivienda, solicitó los servicios para
la venta de una vivienda de su propiedad sita en un barrio de Cádiz, y a tal
efecto suscribió un contrato en el que se recogían las condiciones y
características de la venta, y especialmente el precio de venta (250.000 €), la
comisión que devengaría el demandante o agencia inmobiliaria (que sería del 4 %
más el IVA sobre el precio final de venta con un mínimo de 6.000 €) y el
régimen de exclusividad (que durante la vigencia del contrato impedía al
demandado no solo vender la vivienda a través de un tercero sino también
personalmente). La duración inicialmente pactada del contrato fue de seis
meses, que las partes posteriormente prorrogaron otros seis.
Una
vez formalizado el encargo, la agencia inmobiliaria comenzó a desarrollar sus
funciones propias de captación de potenciales clientes, publicitando la
vivienda e insertándola en una bolsa de producto compartido “plataforma”, que
permitía a los demás operadores inmobiliarios tomar conocimiento de la oferta
de venta y participar en la búsqueda de compradores. Fruto de esa inserción en
la plataforma la agencia inmobiliaria contactó con XX, futuro comprador, y le
enseñó la vivienda del demandado.
En
fechas posteriores el propietario le comunicó a la agencia que había llegado
directamente a un acuerdo con XX para venderle la vivienda y que éste ya había
depositado las arras para la compra de la vivienda, lo cual suponía un
incumplimiento del pacto de exclusiva, además del aprovechamiento de las
gestiones de la agencia para localizar al comprador y contratar con él de
espaldas a la agencia.
Por
todo ello el propietario le adeudaba 10.000 € en concepto de honorarios, que se
había negado a abonarle, por lo que la agencia acompañó a la demanda los
documentos en que fundaba su derecho, solicitando que se dictara sentencia que,
estimando la demanda condenara al demandado a abonarle la citada suma, o
subsidiariamente el 4 % del precio final de venta de la vivienda o la cantidad
de 6.000 € si ésta fuera superior, más el IVA, más en todo caso los intereses
legales moratorios devengados desde la demanda y las costas.
Efectivamente,
el propietario había decidido vender la vivienda señalada en la demanda, y
había encargado a la agencia la intermediación referida, pero sin ser
consciente de que el pacto de exclusividad le impedía venderla personalmente, cláusula que estando comprendida en un
contrato de adhesión y siendo el demandado un consumidor debía reputarse nula
por abusiva, máxime teniendo en cuenta lo desproporcionado de la cláusula
penal fijada; negando que la agencia hubiera desarrollado labores de intermediación
para la venta, pues solamente había anunciado la vivienda por internet; negando
igualmente que hubiera conocido su vivienda por mediación de alguna
inmobiliaria de la que fuera cliente, por lo que la agencia no tenía derecho a
percibir los honorarios reclamados; e impugnando las cantidades reclamadas en
la demanda en concepto de tales honorarios, toda vez que finalmente la vivienda
se había vendido en la suma de 135.000 €.
Es importante transcribir estos importantes fundamentos
de Derecho que se dan a entender en la
sentencia: “ Entre las modalidades del
contrato general de mediación o corretaje está el específico que la doctrina
viene denominando “contrato de agencia inmobiliaria”, respecto del cual la
jurisprudencia tiene declarado, de un lado, que en él predomina la función de
gestión mediadora, y por ello se reviste de naturaleza de pacto de encargo, al
interesar del agente en su condición de intermediario para que, por sus
relaciones en el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinado bien
inmueble, aportando los datos del mismo y su precio inicial que sólo suele ser
indicativo; de otro, que el agente, salvo apoderamiento o representación
expresa, en principio no interviene directamente en la conclusión o perfección
de la compraventa final y sólo coadyuva eficazmente a la misma.
Por tanto su
función es predominantemente pro gestoría, al hacer posible contratar a otros,
y cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que en
principio han de celebrar el futuro convenio final, lo cual se conforma a la
normativa de su actividad profesional contenida en el Real Decreto 1613/1981,
de 19 de junio, por el que se aprueban los Estatutos Generales de la Profesión
de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y sus Colegios Oficiales y Consejo
General; y sin que la existencia de estas normas administrativas puedan alterar
la naturaleza del contrato de agencia inmobiliaria, que se rige esencialmente
por el Derecho Civil. Y por tanto, los consiguientes honorarios de los agentes
se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad
resulta eficaz al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato
objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el
agente, que no se obliga por ello al buen fin de la operación, que requeriría
un pacto especial de garantía como prevé el artículo 272 Código de Comercio (SSTS
2-10-65, 3-3-67, 1-12-86, 17-5-90, 11-2-91 y 21-5-92). En definitiva, la
retribución de los corredores sólo se devenga en el caso de que el negocio
final se realice por la intervención de aquéllos, o si de sus gestiones se
aprovechó quien lo concluye. Al no intervenir directamente en la conclusión
final de la operación, perteneciendo a la categoría de los negocios de gestión
de intereses ajenos, no se obliga a responder de la conclusión de la operación,
salvo pacto expreso (que puede ser incluso verbal), cumpliendo y debiendo
retribuirse su mediación cuando sus gestiones hayan llegado a buen fin y se
perfeccione la venta”.
En
el presente caso existen fundamentalmente dos cuestiones litigiosas, cuales
son, en primer lugar, la validez de la cláusula contractual que impedía al propietario
vender por sí su vivienda durante la vigencia del contrato, cláusula que el mismo
propietario reputa nula por abusiva; y en segundo lugar, determinar si el
comprador de la vivienda contactó con el vendedor gracias a las gestiones
efectuadas por la agencia. Quedaría una tercera cuestión, una vez resueltas las
anteriores, consistente en concretar el importe que se adeudaría a la agencia
por la venta de la vivienda, importe que en fase de conclusiones la agencia demandante
fijó definitivamente en la suma de 6.000 €.
La sentencia se
inclina contra los intereses de la agencia inmobiliaria porque considera
abusiva la estipulación sobre exclusividad, entre otros motivos por la falta de
constancia en el contrato o en documentación alguna "de información suficiente sobre el derecho de los consumidores a
desistirse de él en los catorce primeros días de contrato". "Es evidente que ninguna información al
respecto se proporcionó a los vendedores", señala la sentencia a este
respecto.
Al
hilo de esto, se recuerda en la
sentencia las condiciones generales de la contratación "pueden ser declaradas ilícitas si el defecto
de transparencia provoca un desequilibrio subjetivo entre precio y prestación,
es decir, cuando al consumidor se le haga imposible o se le dificulte el
conocimiento de la real y verdadera carga jurídica y económica del contrato".
También
aborda la sentencia la cuestión de si el pacto de exclusividad puede limitar al
propietario del bien "su derecho a
vender directa y personalmente, prescindiendo de toda mediación", lo
que le llevaría a no poder disponer de sus bienes. En este caso, estipula que
la agencia inmobiliaria podría reclamar su parte si acreditara "que la venta celebrada directamente por el
oferente se ha perfeccionado aprovechando fraudulentamente su actividad
mediadora", hecho que no se produjo en este caso donde el propietario
ya había puesto anuncios de la venta del piso con anterioridad a recurrir a la
inmobiliaria.
Finalmente, y sin detenernos en la extensa y no menos
interesante lectura de la sentencia (recomendada), el veredicto final fue la desestimación de la demanda interpuesta
por la agencia inmobiliaria: “Por
lo tanto, no habiendo probado el demandante que el demandado se aprovechó de
sus gestiones para vender la vivienda al Sr. XX, tampoco tiene derecho a
devengar por ese motivo los honorarios pactados en su día. Y finalmente, y por
agotar los términos del debate, si no se ha discutido que la venta se produjo
efectivamente (lo acredita el propio demandante con el Doc. 7 de su demanda) ni
se ha interesado su nulidad, ni el demandante (agencia inmobiliaria) tiene
derecho a devengar honorarios por ella, carece de relevancia que el precio de
venta acordado sea anormalmente bajo para las condiciones de la vivienda, pero además tampoco el demandante lo ha
probado; y en cuanto a la dedicación
del demandante a la promoción de la venta, lo único que consta acreditado
en autos es la inserción del anuncio de venta de la vivienda por internet, la
colocación de un cartel de venta en la vivienda y la realización de cuatro
visitas de potenciales clientes (como reconoció el demandado), y la inserción
del anuncio en la plataforma llevada a cabo con ocho meses de retraso respecto
a la firma del encargo (es decir estando el contrato ya en fase de prórroga), lo que no parece un esfuerzo promocional
que justifique ni el restrictivo pacto de exclusividad firmado en su día ni el
devengo de honorario alguno por una venta en la que no intervino.
Por todo lo expuesto procede desestimar íntegramente
la demanda”.
