VALORACIÓN DE INMUEBLE HEREDADO
No se trata de realizar una tesis de este asunto, sino nada más que orientar y dar algunos datos que ayuden a comprender estos misteriosos sucesos que nos aparecen alguna vez en nuestras aburridas vidas...
Las finalidades de valoración inmobiliaria son numerosas: de mercado, financieras, fiscales, urbanísticas, etc…
Acerca de las valoraciones en general, y de las inmobiliarias en particular existe una gran ignorancia, y no es de extrañar dado el grado de dificultad que les rodea.
Otro campo del todo ignorante por parte de la gente es el de las herencias, y la verdad que también tiene una regulación, sino complicada, entretenida.
Cuando se traspasan viviendas, ya sea por compra venta, donación, herencia, etc… siempre nos preguntamos por el valor de la misma, y por el precio, que no son la misma cosa. En general se puede poner el precio que se quiera, pero después todo se introduce en el scanner tributario, que es el que decide y habla de términos como precio de adquisición, valor catastral y valor real.
En nuestro sistema tributario cada figura establece unas reglas de valoración de la base Imponible. Así por ejemplo, con respecto a los bienes inmuebles obtenidos mediante sucesión o donación, es el VALOR REAL el que constituye esa base imponible. Aunque también es cierto que muchas Haciendas Autonómicas tienen muy en cuenta el valor catastral para fijar sus valores comprobados a efectos del IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, Y DEL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES.
El concepto de VALOR REAL no viene determinado en las normas tributarias, pero el Tribunal Supremo lo equipara al VALOR DE MERCADO, el precio que está el mercado dispuesto a pagar por él, siendo éste también su valor real.
Según La Norma Internacional de Valoración nº 1 Market value basis of valuation, define el valor de mercado como “la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacciones”.
El artículo 23 del Real Decreto Legislativo1/2004, de 5 de marzo,por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que se entenderá por valor de mercado el precio más problable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.
La Orden ECO/805/2003,de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, dispone que el valor de mercado o venta de un inmueble (VM) es el precio al que podría venderse el inmueble,mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado,que las condiciones del mercado permietieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
El criterio del valor de mercado es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias. Para su aplicación se requiere un conocimiento preciso del entorno en el que se encuentra el objeto de la valoración, y es imprescindible la utilización de una metodología justificada ordenada y precisa.
El sistema de valoración, suponiendo que se trata de una vivienda por ser lo más habitual no destinado a producir renta, suele emplearse un proceso de comparación con otros de similares características, añadiendo el valor de construcción, calculando su coste de reposición corregido en función de los parámetros arquitectónicos (antigüedad, estado de conservación, depreciaciones, etc.) y de los parámetros particulares (deseo de poseerlo, vistas, etc.).
