En la antigua redacción del art. 396 del Código Civil los sótanos tenían la consideración de elementos comunes por naturaleza, pero ello fue objeto de supresión en la modificación operada por la Ley de 21 de julio de 1960 sobre Propiedad Horizontal, de modo que la naturaleza jurídica del garaje queda en manos del negocio jurídico que constituye el concreto régimen de propiedad horizontal, admitiendo varias fórmulas: elemento común o elemento privativo, y dentro de este último con división de la planta en distintas fincas registrales – tantas como plazas de garaje – o con mantenimiento de la planta como elemento privativo indiviso, de titularidad en régimen de comunidad de bienes de tipo romano – por cuotas ideales- del art. 392 del Código Civil.
En algunas ocasiones nos encontramos con que el garaje está incorporado a un edificio destinado a viviendas que, a su vez, funciona en régimen de propiedad horizontal, y cuya planta destinada a uso de aparcamiento o plazas de garaje, se he configurado como un elemento común del edificio, en cuyo supuesto todos los propietarios del mismo tienen derecho indistintamente al uso y disfrute a los fines de aparcamiento de sus vehículos.
En otras correspondiendo físicamente el local al edificio se desprende, a efectos dominicales en relación con su uso y disfrute con fines de aparcamiento, de la Comunidad de Propietarios Horizontal que afecta al edificio y se regula de forma independiente, constituyendo una Comunidad de Propietarios del departamento privativo denominado garaje, de tal manera que los copropietarios funcionan como una “Subcomunidad de Propietarios” autónoma cuyos cotitulares pueden ser asimismo de los pisos que componen el edificio o terceros.
En otras ocasiones, con absoluta desconexión de un edificio puede existir una nave construida en un solar al efecto y cuyo régimen de explotación sea con esa finalidad de aparcamiento, en donde los usuarios sean, su vez, copropietarios en los distintos huecos o espacios asignados a cada plaza.
Siempre nos encontramos con su caracterización como superficie plana, con acceso directo a la vía pública y generalmente con una serie de señales rectilíneas o rayas perfectamente delimitadas o delineadas que dividen la superficie en tantos números de espacios susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente en ocasiones especificado como elemento independiente de titularidad dominical de concreta persona y en otras como plaza numerada como la de derecho de uso exclusivo por el propietario de una cuota indivisa del garaje.
Precisamente buena parte de los litigios se producen como consecuencia de alteraciones del pintado delimitador de las plazas siendo preciso, para resolverlos, acudir a los planos redactados en su día por los técnicos que intervinieron en el proyecto y dirección de la obra.
Asimismo la jurisprudencia del TS ha considerado factible la división de la comunidad sobre local cuyo uso estaba destinado a garaje, condenando a los demandados titulares de cuotas sobre dicho local, a realizar la división mediante la atribución a cada uno de ellos de la propiedad plena y exclusiva de concretas plazas de garaje así como a delimitar espacios comunes, todo ello en virtud de los dispuesto en los arts. 401.2 y 396 del Código Civil.
En relación a modificaciones en plazas de garaje tales como cerramientos, habrá que estar a los Estatutos y pueden leerse supuestos de admisión de tales obras con autorización expresa o consentimiento tácito por la ejecución de la obra no clandestina y muy lejana en el tiempo.
Bibliografía: Extracto del comentario del magistrado D. Luis Alberto Gil Nogueras, basado fundamentalmente en las sentencias del Tribunal Supremo de 24/12/1990, 25/1/1993, 28/7/1999,30/6/2003, 7/6/2006, 10/1/2008.
Audiencia Provincial de Murcia 3/1/2006, A.Prov. Barcelona 23/11/2006, A. Prov. Las Palmas 14/12/2006, y A. Prov. de Zaragoza de 2/6/2009
