viernes, 8 de febrero de 2019
Tributación de los contratos de arrendamiento con opción de compra
¿Cómo tributan los contratos de arrendamiento con opción de
compra en el IRPF de los propietarios de inmuebles?
Según se detalla en la Consulta Vinculante V3065-18,
de 28 de Noviembre de 2018 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas
Físicas, en arrendamientos con opción de compra, que no constituyan una
actividad económica para el arrendador, las rentas obtenidas, en concepto de
alquiler tienen en el Impuesto sobre la Renta la consideración de rendimientos
del capital inmobiliario. Al respecto cabe recordar que los rendimientos del
capital inmobiliario se clasifican como renta general a efectos del cálculo del
Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF.
Por el contrario, la constitución de la opción de compra a
favor del arrendatario y posteriormente, si se diera, la transmisión del
inmueble, dará lugar a una alteración patrimonial.
martes, 29 de enero de 2019
Deducción de los honorarios de inmobiliaria como menor valor en venta
Inclusión de los honorarios profesionales pagados a la inmobiliaria por incremento del precio final sobre lo pactado, como menor valor de venta de un inmueble a un tercero, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, según se desprende del contenido de la interesante consulta realizada a la Hacienda Foral de Guipuzkoa.
Consulta:
La consultante estipula un contrato de compraventa de
un inmueble con una empresa del sector inmobiliario y por un precio tasado de
100.000 euros. Pactan asimismo que la escritura de compra se realice por la
empresa inmobiliaria o por un tercero que ésta designe y esté interesado en
adquirir el inmueble. En este último supuesto, y en el caso de que el precio
final estipulado sea superior al fijado en el contrato se establece que
el diferencial económico entre la cantidad reseñada en el contrato y el precio
final de venta tendrá la consideración de honorarios profesionales que se
destinarán a pagar la gestión realizada por la empresa inmobiliaria.
Declaración de finca de eventos ilegal en espacio protegido
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirma la ilegalidad de una finca de eventos en un espacio protegido del monte de El Pardo
Así consta en un auto, en el que rechaza los recursos de casación interpuestos por la Fundación y la mercantil Las Higueras del Tambor, S.L contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia que declara nulas las autorizaciones concedidas por la Comunidad de Madrid. Este tipo de recursos son ahora competencia de los TSJ cuando antes era facultad del Tribunal Supremo.
De este modo, confirma la resolución anterior, en la que también se ordenaba a reponer la situación física y jurídica anterior. Con ello, Ecologistas en Acción termina con 13 años de impunidad de celebración de eventos multitudinarios ilegales en un espacio protegido.
Los hechos se remontan a octubre de 2005, cuando Carmen Cafranga Cavestany, en representación de la Fundación Carmen Pardo-Valcarcel solicitó la instalación de una carpa de 600 metros cuadrados de superficie para la celebración de eventos en la finca La Muñoza, situada dentro del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, junto al monte de El Pardo.
viernes, 25 de enero de 2019
Gráficos del sector
INDICADOR SINTÉTICO DE ACTIVIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN (ISCOF) AJUSTADO CVEC-1995/2018
Los indicadores sintéticos son uno de los pequeños inventos que los analistas han desarrollado, y que no son más que la agregación en un único indicador, mediante técnicas estadísticas variadas, de indicadores parciales de un determinado componente (en este caso la construcción) del PIB.
GRÁFICO COMPARATIVO COMPRAVENTA DE VIVIENDA LIBRE VS PROTEGIDA-2007/2018
jueves, 24 de enero de 2019
La tecnología BIM se incorpora en la Contratación Pública
La Comisión interministerial, que se adscribe al Ministerio de Fomento, estará compuesta por representantes de varios Ministerios y se constituirá en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de su real decreto de creación. Su finalidad es impulsar y garantizar la coordinación de la Administración General del Estado y sus organismos públicos y entidades de derecho público vinculados o dependientes, en la incorporación de la metodología BIM en la contratación pública.
Quién está obligado al pago de los gastos del impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) en los contratos públicos de obras
Esta sede explica que la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público contempla detalladamente en sus artículos 100 a 102 los conceptos de presupuesto, valor estimado y precio, y la metodología para su determinación. En ellos se alude como integrante de los mismo a diferentes conceptos: “costes tanto directos como indirectos y otros eventuales gastos” en el artículo 100, e incluso una referencia expresa a los gastos generales en el artículo 101, que prevé incluir en el valor estimado los “costes que se deriven de la ejecución material de los servicios, los gastos generales de estructura y el beneficio industrial.”
lunes, 14 de enero de 2019
Los Presupuestos aprobados por el Consejo de Ministros incluyen un castigo fiscal a los beneficios no distribuidos de las Socimis.
Los Presupuestos Generales del Estado de 2019 incluyen un
castigo fiscal a los beneficios no distribuidos de las Socimi, a los que se
aplicará un gravamen del 15. Se trata de una medida que el Gobierno no incluyó
en el Plan Presupuestario de 2019 que remitió a Bruselas en octubre, ni en los
anteproyectos de ley que ya está tramitando.
Por el acrónimo de SOCIMI es como comúnmente
conocemos a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el
Mercado Inmobiliario, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Tal
ley es la encargada de establecer un marco jurídico a este tipo de sociedades,
estableciendo asimismo una fiscalidad especial, dado que nos encontramos ante
entidades que suponen un original instrumento destinado al mercado de la
inversión inmobiliaria. La Socimi se configura así como un vehículo hecho a
medida para la inversión en activos inmobiliarios destinados al alquiler.
miércoles, 9 de enero de 2019
Nueva ayuda legislativa para los casos de falsos autónomos, y su posible extensión a algunos agentes inmobiliarios
El pasado 29 de diciembre se publicó en el BOE el Real
Decreto-ley 28/2018, de 28 de diciembre, para la revalorización de las
pensiones públicas y otras medidas urgentes en materia social, laboral y de
empleo, que aborda entre otras, determinadas medidas que afectan al
colectivo de trabajadores autónomos.
Uno de los objetivos prioritarios de la Administración es la lucha contra el
uso fraudulento por parte de las empresas de la figura del trabajador autónomo,
pues se ha convertido en uno de los problemas que en el ámbito laboral más ha
crecido y más preocupa.
Estos cambios laborales también podrían afectar al sector
inmobiliario, y de manera preocupante al de la construcción.
La mayor parte de las ofertas de empleo en el sector inmobiliario
ofrecen trabajo como agente inmobiliario sin un régimen o relación laboral, es
decir, mediante un contrato mercantil que obliga a la parte contratada a
constituirse como autónomo, con un posible grado de dependencia que podría
encajar en una relación laboral encubierta denominada como falso autónomo.
viernes, 4 de enero de 2019
Condena por estafa en la venta de viviendas
La Audiencia Provincial de Sevilla (Diciembre del 2018) ha
condenado a dos años de prisión a dos promotores
inmobiliarios por un delito de estafa en la venta de viviendas de una promoción residencial, habiendo resultado
perjudicados 27 compradores de dichos inmuebles. De otro lado, el
tribunal ha absuelto de los delitos de estafa y apropiación indebida al director
de una oficina bancaria, por su falta de dolo o intencionalidad en las
operaciones bancarias relacionadas con el turbio asunto. Además, les imponen, a
los condenados, la inhabilitación especial para dedicarse profesionalmente a la
promoción o construcción de viviendas durante el tiempo de la condena.
Del mismo modo, el tribunal les condena a indemnizar conjunta
y solidariamente entre sí a los perjudicados, compradores de 27 viviendas, en
una cantidad que pasa del millón de euros, suma del dinero aportado por cada
comprador en las operaciones de compra de los inmuebles, que van desde los
28.358,80 hasta los 52.089,76 euros. De dichas cantidades, responderá
subsidiariamente la empresa de la que son administradores.
martes, 1 de enero de 2019
miércoles, 19 de diciembre de 2018
Datos sobre transacciones de suelo urbano
Los
datos incluidos en el Boletín del segundo trimestre del 2018 que publica
el Ministerio de Fomento, sobre
precios de suelo urbano objeto de transacción en base a la estadística
registral,
muestran que la superficie de suelo objeto de transacción ha
alcanzado las 873 hectáreas de suelo en el segundo trimestre. Esto supone un
incremento del 21,7% con respecto al
mismo trimestre de 2017. En cuanto al valor del suelo objeto de transacción, alcanzó
en el segundo trimestre un total de 1.023 millones de euros, lo que representa
un descenso en variación interanual del -4,7%.
En
el primer trimestre de 2014 se alcanzó el valor mínimo, situándose el precio
metro cuadrado en los 142 €/m2, desde ese momento, se observa una progresiva
recuperación. En los dos primeros trimestres de 2018 se sitúa en los 163€/m2,
habiendo alcanzado hace un año el máximo de 168€/m2 con una variación
interanual por tanto de -2,1%.
martes, 18 de diciembre de 2018
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE SUELO NO RECALIFICADO
Revisión casacional del Tribunal supremo mediante la
cual estima el recurso a favor de la resolución de una compraventa de suelo, al
no recalificarse el suelo objeto del contrato. Doctrina jurisprudencial sobre la
interpretación del contrato y sus cláusulas.
Este es un típico caso de “señalización” (pago a
cuenta) de suelo no urbanizable, para que cuando se cumpla el hito de su
recalificación, se lleve a cabo la compra venta del mismo.
En este supuesto, la entidad inmobiliaria, promovió
recurso de casación porque fue desestimada su demanda en primera instancia y
apelación. Demanda contra los propietarios de un suelo no urbanizable, en la
cual solicitaba que se declarase resuelto el contrato de compraventa celebrado
entre las partes «sobre la edificabilidad
de una parcela rústica».
miércoles, 12 de diciembre de 2018
Las hipotecas verdes crean tendencia
La eficiencia energética está calificando en forma de
bonificaciones e incentivos la financiación inmobiliaria tanto a solicitantes
privados como a promotores.
Triodos Bank ha sido pionero en la inclusión de este tipo de
condicionantes, incluyendo
en el cálculo del tipo de interés del préstamo un factor que en ese momento era
insólito: el grado de eficiencia energética del edificio.
martes, 11 de diciembre de 2018
Las claves de la nueva Ley Hipotecaria
Sin embargo, habrá al menos tres artículos que necesitan
desarrollo reglamentario y que podrían entrar en vigor después de otros tres
meses, un poco antes del verano. De esta forma, el Parlamento atendería las
reclamaciones del sector financiero que pide tiempo para poder adaptarse a la
nueva norma, consecuencia de la transposición de una directiva europea.
lunes, 3 de diciembre de 2018
La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas (Resolución DGRN)
Resolución de 25 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, parcelación y agrupación.
Resumen:
• FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña del notario de la escritura de fusión y datos de inscripción.
• ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS: La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas.
• NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS: Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.
jueves, 15 de noviembre de 2018
Número de viviendas en Madrid según el nivel de desarrollo del suelo (Resumen)
Anunciaba en el año 2016 el departamento de Información
Geográfica de la Subdirección General de Análisis urbano Sistemas de
información, perteneciente a la Dirección general de Estrategia del
Ayuntamiento de Madrid, en su “INFORME UNIFICADO DE ESTADO DE DESARROLLO Y REMANENTE
DE EDIFICABILIDAD DE LOS ÁMBITOS DE ORDENACIÓN VIGENTES. Situación a 1 de enero
de 2016”, que teniendo en cuenta que el ritmo de consumo de suelo ha sido de
4.070 viviendas/año en el periodo 2011-2015, la capacidad estimada, sumando lo
existente más lo previsto (59.144 viviendas), sería más que suficiente para
satisfacer las necesidades del periodo 2016-2020, al ritmo actual de consumo de
suelo urbanizado.
En este cuadro se resumen el número de viviendas y la
edificabilidad remanente (Residencial, industrial y de terciario) en Madrid,
clasificada por el nivel de desarrollo urbanístico.
miércoles, 7 de noviembre de 2018
La rentabilidad de los locales comerciales en el centro de Madrid
En todos los sectores económicos, la rentabilidad se define
como la relación existente entre los beneficios que proporciona una determinada
operación para un periodo determinado, con respecto a su inversión realizada,
expresado en porcentaje. La finalidad principal de la rentabilidad es
poder medir la eficiencia del capital invertido, por lo que permite
comparar de nuevo entre sí diferentes inversiones y su nivel de optimización.
En el sector inmobiliario, la rentabilidad
inmobiliaria (rentabilidad bruta o gross initial yield en
inglés) de un inmueble en alquiler se ve influenciada por dos variables: por
las rentas de alquiler en un periodo de 12 meses (ingresos) y el precio del
inmueble (inversión). Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio
del local, en nuestro caso, la rentabilidad se mantendrá. Por el contrario, si
las rentas de alquiler suben en una proporción mayor de lo que lo está haciendo
el precio del inmueble, la rentabilidad se incrementará y el escenario será
favorable a la inversión en este tipo de activos. La rentabilidad bruta es, por
tanto, la primera variable que, por su simplicidad, se debe tener en cuenta en
el análisis de las diferentes inversiones inmobiliarias.
domingo, 4 de noviembre de 2018
Valoración de Bienes de Interés Cultural
El precio de un castillo, por
ejemplo, que no su valor, es el que un comprador esté dispuesto a pagar por él
y el propietario a venderla, la lógica de cualquier valoración inmobiliaria. Sin
embargo, sería fácil determinar que podrá existir una gran discrepancia entre
el vendedor y el potencial comprador a la hora de valorar el mismo. No se dan
factores habituales en la compraventa de un castillo, ni el vendedor, ni el
comprador, ni el castillo.
Estas propiedades tienen sus
particularidades, nombre propio, una historia... han estado en la familia
durante tiempo, y el propietario mantiene con la propiedad unos lazos muy
especiales. Generalmente es obligada la venta por circunstancias personales, y
más frecuentemente por herencia entre varios hermanos.
Los compradores habituales suelen
ser instituciones públicas y Administraciones públicas. Hay que tener en cuenta
que todos los castillos están declarados BIC o Bien de Interés Cultural,
por lo que el Estado tiene derecho de tanteo y retracto, es decir que tiene
primer derecho de compra al mismo precio que el que más pagara.
martes, 30 de octubre de 2018
¿Puede la Administración imponer un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano, a efectos tributarios?
El caso que da lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo,
negando esta presunción, es la del particular que compra, a promotora de
entidad bancaria, una vivienda por debajo del precio de la hipoteca del antiguo
promotor deudor de la entidad.
La idea de la pretenciosa discrecionalidad de la
Administración para seleccionar cualesquiera de los métodos de valoración
enumerados en el artículo 57.1.b) de la LGT[1]
(en este caso), en relación con toda clase de tributos -y para toda clase de
bienes o derechos-, no es admisible en los términos y con la amplitud con que
tal proposición se exterioriza en el recurso.
viernes, 19 de octubre de 2018
La subida de la comisión de apertura de las hipotecas, posible primer incremento de la banca
El Tribunal Supremo ha dictaminado que las entidades
bancarias son la que deben hacer frente al pago del impuesto de Actos Jurídicos
Documentados (AJD) y no el prestatario de ese dinero, como venía marcando en la
jurisprudencia anterior.
Es la Sala de lo Contencioso-Administrativo del
Alto Tribunal la que ha señalado que "el sujeto pasivo en el impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentos cuando el documento sujeto es una escritura pública de
préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario".
Este tributo supone el principal coste de constitución de una
hipoteca, llegando a entre el 60% y 70% de los gastos totales de escritura del
inmueble. El tipo de gravamen aplicable varía en cada comunidad autónoma, pero
en términos generales oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la
hipoteca.
jueves, 11 de octubre de 2018
Las personas con discapacidad dispondrán de viviendas accesibles protegidas en la Región de Murcia
Los proyectos de construcción de
VPO incluirán un mínimo de viviendas accesibles y se creará un registro
regional para adecuar su reserva a la demanda.
Las personas con discapacidad
física, auditiva o visual podrán disponer de una vivienda accesible protegida.
La Comunidad Autónoma de Murcia garantiza que los proyectos de viviendas protegidas (VPO)
incluyan un mínimo de viviendas accesibles, tanto para usuarios de silla de
ruedas como para personas con discapacidad auditiva o visual.
En los proyectos de viviendas
protegidas, promovidos o subvencionados por las administraciones públicas, se
programará una vivienda accesible por cada 25 viviendas o fracción, excepto en
las promociones inferiores de 12 viviendas cuando no existan solicitudes.
Fiscalidad de la actividad de alquiler de una habitación de la vivienda habitual mediante un portal de Internet
La Dirección General de Tributos solventa las dudas sobre la
obligación de tributar por IRPF e IVA de un propietario que alquila con fines
turísticos y de manera ocasional, a través de la Consulta Vinculante V1993-18, de 3 de Julio de 2018 de la SG
de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas.
El alquiler de una habitación del domicilio particular
durante algunos días al año a través de una plataforma de Internet, está sujeto
a IVA porque el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional a
efectos del Impuesto y el arrendamiento es una actividad sujeta, pero exenta
salvo que el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios
complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de
restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
viernes, 5 de octubre de 2018
Pérdida del beneficio fiscal IRPF por reconstrucción de vivienda
Derribar para volver a construir la
vivienda habitual unifamiliar supone perder el beneficio fiscal de IRPF.
La construcción de la nueva vivienda se inicia en 2018 por lo
que no cumple con los requisitos exigidos para poder aplicar el régimen
transitorio y el contribuyente no tiene derecho a practicar la deducción por
inversión en vivienda habitual por la nueva vivienda que resulte del derribo y
rehabilitación de la anterior.
El derribo de una vivienda unifamiliar que venía
constituyendo vivienda habitual desde su adquisición y sobre la que el
contribuyente ha aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual,
siendo que el derribo tiene como finalidad una mejor distribución del espacio y
de habitabilidad, implica la pérdida de la deducción porque a partir de 1 de
enero de 2013 se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual para
todos los contribuyentes, y el régimen transitorio solo fue previsto para
aquellos contribuyentes que, entre otros, hubieran satisfecho cantidades por la
construcción de su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013,
pero con la particularidad de que si se trataba de rehabilitación se exige
haber satisfecho cantidades con anterioridad a 2013.
miércoles, 3 de octubre de 2018
Acuerdo político para dejar clara la dación en pago en Ley Hipotecaria
Los partidos políticos buscan el consenso para dejar
claras las reglas de la dación en pago en la nueva Ley Hipotecaria, que
protegerá más al usuario y podría dar mayor protagonismo a las Comunidades
Autónomas y al Banco de España.
La Comisión de Economía de Congreso estudia la ponencia del
proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario proveniente
de una directiva europea que debía haber sido traspuesta el 26 de marzo de 2016
y va con casi dos años de retraso.
La Comisión de Economía de Congreso estudia la ponencia del
proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario proveniente
de una directiva europea que debía haber sido traspuesta el 26 de marzo de 2016
y va con casi dos años de retraso.
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