¿Cómo tributan los contratos de arrendamiento con opción de
compra en el IRPF de los propietarios de inmuebles?
Según se detalla en la Consulta Vinculante V3065-18,
de 28 de Noviembre de 2018 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas
Físicas, en arrendamientos con opción de compra, que no constituyan una
actividad económica para el arrendador, las rentas obtenidas, en concepto de
alquiler tienen en el Impuesto sobre la Renta la consideración de rendimientos
del capital inmobiliario. Al respecto cabe recordar que los rendimientos del
capital inmobiliario se clasifican como renta general a efectos del cálculo del
Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF.
Por el contrario, la constitución de la opción de compra a
favor del arrendatario y posteriormente, si se diera, la transmisión del
inmueble, dará lugar a una alteración patrimonial.
Tal alteración patrimonial originada por la concesión de la
opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de
patrimonio que nace en el momento de la concesión que al no derivar de una
transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del IRPF
siendo el importe que debe reflejarse el efectivamente satisfecho salvo si
fuera inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, minorado con
los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por
el concedente.
Además, continúa la DGT en su Consulta Vinculante, la
imputación de la ganancia deberá efectuarse en el período impositivo en el que
tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en
el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.
Si posteriormente se ejercita la opción de compra, la
transmisión del inmueble por el arrendador ocasionará una nueva alteración
patrimonial y en este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador
en concepto de opción de compra, y las cantidades satisfechas por el
arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se
descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la
transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del
arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el
concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos
del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada
transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse en el
período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este
caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el
adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro.
La venta de forma separada de los bienes muebles que contiene
la vivienda, es también una ganancia o pérdida patrimonial atendiendo a la
diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión.