Inclusión de los honorarios profesionales pagados a la inmobiliaria por incremento del precio final sobre lo pactado, como menor valor de venta de un inmueble a un tercero, para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, según se desprende del contenido de la interesante consulta realizada a la Hacienda Foral de Guipuzkoa.
Consulta:
La consultante estipula un contrato de compraventa de
un inmueble con una empresa del sector inmobiliario y por un precio tasado de
100.000 euros. Pactan asimismo que la escritura de compra se realice por la
empresa inmobiliaria o por un tercero que ésta designe y esté interesado en
adquirir el inmueble. En este último supuesto, y en el caso de que el precio
final estipulado sea superior al fijado en el contrato se establece que
el diferencial económico entre la cantidad reseñada en el contrato y el precio
final de venta tendrá la consideración de honorarios profesionales que se
destinarán a pagar la gestión realizada por la empresa inmobiliaria.
La duda que se plantea es si se puede incluir esta
factura recibida en concepto de honorarios profesionales como menor valor de
transmisión del inmueble en cuestión.
Respuesta:
La factura de honorarios profesionales emitida por la empresa
inmobiliaria puede incluirse, en su declaración de IRPF como un menor valor de
venta para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial por la venta del
inmueble, sin perjuicio de la posibilidad de que la Administración pueda
comprobar el valor de enajenación, que en ningún momento podrá resultar inferior
al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este último.
El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales es en los casos de transmisión
onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición,
actualizado cuando proceda de conformidad con lo dispuesto en el artículo
siguiente, y transmisión de los elementos patrimoniales; y en los demás
supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes
proporcionales, en su caso.
En las transmisiones a título oneroso el valor de
adquisición queda conformado por la suma del importe real de la adquisición
y el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos los
gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que
hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Normativa aplicada: arts. 40 y 44 (NF 3/2014).
Por un lado, el artículo 40 de la Norma Foral 3/2014, de 17
de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece lo
siguiente:
"Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones
en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con
ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta
Norma Foral se califiquen como rendimientos".
Por otro lado, el artículo 44 de la citada Norma foral
3/2014, en cuanto al importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales dispone
que:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales
será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la
diferencia entre los valores de adquisición, actualizado cuando proceda de
conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente, y transmisión de los
elementos patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los
elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos
patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación
que corresponda a cada componente del mismo.”
El artículo 45 para las transmisiones a título oneroso
establece:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere
efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los
bienes adquiridos los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos
los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor se
minorará, cuando proceda, en el importe de las amortizaciones
reglamentariamente practicadas, computándose, en todo caso, la amortización
mínima.”
