Certificación del estado de deudas con la comunidad

Los Notarios y Administradores de Fincas Colegiados han diseñado una herramienta para hacer más fácil a los consumidores la forma de acceder a la información económica relevante cuando se produce la compraventa de un inmueble.
En 1999 se aprobó una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por unanimidad en el Congreso de los Diputados. Esta reforma fue promovida por los Administradores de Fincas Colegiados mediante la fórmula de la Iniciativa Legislativa Popular con el objetivo principal de mejorar las formas de reclamación de las deudas en las comunidades de propietarios. Una de las muchas medidas propuestas y aprobadas fue la regulación de un sistema de certificación del estado de deudas en el momento de la compraventa de inmuebles. En la actualidad, el Art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor de una finca deberá declarar la situación de las deudas y aportar una certificación acreditativa de tal declaración al otorgarse la escritura, si bien el comprador le puede exonerar de esta obligación.

Diez recomendaciones básicas para tener éxito en una negociación internacional

En estos momentos en que nos vemos obligados a emigrar a diferentes países, con diferentes culturas, y por motivos de nuestro trabajo diario, nos vemos obligados a llevar a cabo negociaciones constantemente. Debemos tener presentes una serie de aspectos básicos fundamentales que serán de mucha utilidad. 

               Conviene tener en cuenta que las negociaciones en el extranjero tienen un carácter diferenciado de lo que sucede cuando se negocia con compatriotas, y están basadas más en el “entorno” que con la propia negociación. Por “entorno” se entiende todo aquello que rodea una negociación, antes y después de la misma, que tiene lugar en las reuniones que se lleven a cabo. Es decir, no depende tanto de las nacionalidades ya que en general todos hacemos lo mismo en las negociaciones.

Cesión, traspaso y subarriendo de un local comercial

En ocasiones, cuando nos enfrentamos a la negociación de un contrato de arrendamiento o de un traspaso, cesión o subarriendo, no sabemos bien cuál es la diferencia entre estas figuras.
En primer lugar, cabe destacar que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por lo que general, la cesión y el subarriendo suelen estar prohibidos. Es decir, que para realizarlos, es necesario obtener la autorización del propietario del local.

¿El local contribuye a los gastos de escalera?

Un local que no tiene acceso por el portal de un edificio de viviendas debe contribuir a los gastos de escalera aunque no haga uso de ella.

Los locales comerciales tienen la consideración de elementos privativos al igual que las viviendas y las plazas de garaje. En consecuencia y con carácter general, tal y como prescribe el art. 9, C) de la Ley de Propiedad Horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a la cuota que cada uno tiene asignada en el título constitutivo. Como ya se sabe, la cuota representa el coeficiente de participación de cada titular de un elemento privativo en los elementos comunes.

No obstante, es práctica habitual que en los estatutos de la comunidad a los locales, precisamente por sus características, por su situación, por su más o menos utilización de los elementos comunes y, sobre todo, para facilitar su comercialización, se les exima de contribuir a ciertos gastos, por ejemplo, los gastos de escalera, portal, etc.

A la vista de lo anterior, es recomendable revisar los estatutos de la comunidad, que se encuentran en la escritura de obra nueva y división horizontal, y se debe comprobar si hacen alguna referencia a los locales comerciales y su exención de gastos. Si no se hace ninguna mención, los locales tendrán que contribuir a los gastos de escalera en proporción a su cuota de participación.

CONTENIDO DEL CURSO

Obligaciones del arrendador en las obras de conservación de naves industriales

Actualmente las obligaciones del arrendador de una nave utilizada para negocio, sobre las obras y reformas de dicha nave, en cuanto a conservación y mantenimiento, se rigen por el Título III de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre. Su artículo 30 se remite a lo previsto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de dicha ley.
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Ocupan mi plaza de aparcamiento en mi comunidad

CASO  DE  CONTINUAS  NEGATIVAS  A  CUMPLIR  LOS  ACUERDOS DE DESALOJAR  ESPACIOS COMUNES  EN  GARAJES  POR  PARTE  DE  VEHICULOS  DE  COMUNEROS  U  OTRO.
¿PUEDE ACUDIRSE  A  LOS  SERVICIOS  DE  LA  GRÚA  POR  PARTE  DE  LA  COMUNIDAD  PARA  QUE  SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?

Nos  enfrentamos ante el problema de  la   conducta de miembros de  la Comunidad  que no  cumplen con las  normas  sobre  atribución  de  elementos  privativos,  como  sucede  con  plazas  de  parking  de  otros comuneros o con la invasión de algunos elementos comunes.

Nuestro Ordenamiento  jurídico  prohíbe  la realización  arbitraria  del  propio derecho, es decir tomarnos  la justicia por nuestra mano, tipificando el  Código Penal,    como  delito,  la  conducta  de  quien  para  realizar  un  derecho  propio,  actuando  fuera  de  las  vía legales,  empleare violencia,  intimidación  o  fuerza en  las cosas. Por  ello  ante  la  situación  planteada  no sería posible la retirada del vehículo por actuación unilateral de la comunidad o del comunero, ya por los propios medios, ya acudiendo a la petición de grúa privada.

Valoración de inmueble heredado

VALORACIÓN DE INMUEBLE HEREDADO

No se trata de realizar una tesis de este asunto, sino nada más que orientar y dar algunos datos que ayuden a comprender estos misteriosos sucesos que nos aparecen alguna vez en nuestras aburridas vidas...

Las finalidades de valoración inmobiliaria son numerosas: de mercado, financieras, fiscales, urbanísticas, etc…

Acerca de las valoraciones en general, y de las inmobiliarias en particular existe una gran ignorancia, y no es de extrañar dado el grado de dificultad que les rodea.

Otro campo del todo ignorante por parte de la gente es el de las herencias, y la verdad que también tiene una regulación, sino complicada, entretenida.

SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS ENUMERADOS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (I/II)

La LOE enumera tres supuestos de vicios o defectos en el edificio y establece para cada uno de ellos un plazo de garantía distinto en atención a su gravedad, que será de diez, tres o un año.

Tanto en la responsabilidad decenal como en la trienal veremos que se exige el incumplimiento de alguna de las exigencias del art. 3 de la LOE, relativo a los requisitos básicos de la edificación, aunque no se mencionan todas las exigencias contenidas en este precepto, al no existir referencia alguna a los requisitos de seguridad en caso de incendio (art. 3.1.b).1 dela LOE) y a los requisitos de seguridad de utilización (art. 3.1.b).2 de la LOE. Esta circunstancia nos revela que son supuestos de responsabilidad en los que no se busca la protección a los propietarios de los edificios frente a cualquier deficiencia que pueda producirles un daño, sino que se dirigen a garantizar únicamente el cumplimiento de determinadas exigencias establecidas por el legislador como mínimos que deben reunir todos los edificios.

SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS ENUMERADOS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (II/III)

B) VICIOS O DEFECTOS DE LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS O DE LAS INSTALACIONES QUE OCASIONEN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE HABITABILIDAD DEL APARTADO 1, LETRA C), DEL ARTÍCULO 3 (ARTÍCULO 17.1.B) DE LA LOE)

Este tipo de vicios es que da lugar a la responsabilidad trienal, absolutamente novedosa en el Derecho Español. Esta responsabilidad requiere que los vicios se produzcan en los elementos constructivos de los edificios o en las instalaciones y, además, que se haya producido el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

En referencia a los elementos constructivos, se incluirán todas aquellas partes del edificio en sí mismo considerado y no de sus accesorios que por contraposición a los elementos estructurales no aseguren la sustentación del edificio, de modo que cuando un elemento del edificio no sea necesario para que éste se mantenga en pie habrá de considerarse que se trata de un elemento constructivo y no estructural.

¿Qué responsabilidad tenemos en la contratación o subcontratación?

Cuantas veces en el ámbito de la ejecución de obras, por ejemplo, se nos ha suscitado la duda de las responsabilidades que nos afectan al contratar y subcontratar, y de su calificación en solidarias o subsidiarias. Vamos a dar un somero repaso de fácil comprensión acerca de estas figuras en su afección a nuestras obras.

Debemos aclarar que no existe responsabilidad por los actos del contratista cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar el titular de un hogar respecto de su vivienda, así como cuando el propietario de la obra no contrate su realización por razón de una actividad empresarial.

En el ejercicio de su libertad constitucionalmente amparada, una empresa puede decidir realizar por sí sola o por sus propios medios y trabajadores toda su actividad (una obra en este caso) o, por el contrario, contratar o subcontratar con otras empresas parte de su actividad de forma que aquéllas empleen sus medios y sus propios trabajadores en la actividad encomendada. La empresa que contrata o subcontrata se denomina empresa principal y la empresa con la que se realiza la contratación o la subcontratación se denomina empresa contratista o subcontratista.

Cinco preguntas básicas sobre las comunidades de propietarios

Cinco preguntas esenciales sobre las comunidades de propietarios

1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2 LPH).

No se deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir el derecho a que funcione como debiera.

Arrendatarios con discapacidad en edificios en régimen de Propiedad Horizontal

La actual redacción del art. 24 de la LAU[i], tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, reconoce el derecho del arrendatario a efectuar en la vivienda las obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde con sus necesidades si está afectado por una discapacidad o es mayor de 70 años y también si estas circunstancias se dan en su cónyuge, pareja o los familiares que con él convivan. Las obras de adecuación deberán ser notificadas por escrito previamente al arrendador, no pueden provocar una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda y al terminar el contrato dicho arrendatario deberá reponer a su costa la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. Las obras, en consecuencia, son a cargo del inquilino.

 Pero dicho precepto legal, incluido en la regulación legal del contrato de arrendamiento de finca urbana que por el principio de relatividad de los contratos sólo afecta a las partes contratantes (arrendador y arrendatario) y a sus causahabientes, no afecta a terceros.

Rescisión del contrato de arrendamiento

Rescindir el contrato de arrendamiento. ¿Se puede hacer?

Podrá desistir del contrato de arrendamiento suscrito, una vez hayan transcurrido por lo menos seis meses del contrato de arrendamiento, comunicándolo al arrendador al menos con una antelación mínima de treinta días.

 El derecho de desistimiento viene regulado en el artículo 11 de la vigente Ley de arrendamientos urbanos.

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Las cuotas de urbanización en un procedimiento concursal

La gestión y el cobro de las cuotas de urbanización es uno de los procedimientos que más dificultades presenta a la hora de su tramitación, debido en gran medida a su heterogénea regulación (cada CCAA tiene la suya) y a su propia naturaleza, al ser un ingreso de derecho público pero no un tributo, etc. A todo esto se unen hoy las especiales circunstancias que acompañan la realidad urbanística y que desembocan en no pocas ocasiones a intentar cobrarlas en el marco de un procedimiento concursal, es por ello que queríamos poner en común la STS (sala civil)  nº 3169/2014  de 15 de julio de 2014 donde se reconoce el carácter de crédito privilegiado (hipoteca legal tácita) de las cuotas de urbanización. Por su interés didáctico reproducimos el fundamento de derecho 5º de la Sentencia:

 “Para resolver ambos recursos acerca de si las derramas posteriores a la declaración de concurso deben considerarse créditos concursales o créditos contra la masa, es necesario analizar la naturaleza jurídica de las derramas de urbanización giradas por la Junta de Compensación a los propietarios de las parcelas.

El cambio de uso urbanístico en la obra nueva y la propiedad horizontal

En nuestro ordenamiento jurídico y, más exactamente, en el artículo 6 y 7 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (vigente en el caso que nos ocupa), se contemplaba el derecho del propietario de un terreno a construir y edificar en el mismo siempre que se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien, por lo que la edificación sólo puede hacerse para usos determinados.

Contratación en construcción

LA PERITACIÓN JUDICIAL

Compra de vivienda con deudas a la comunidad de propietarios

En el momento en que se firma la escritura de compra de una propiedad se debe aportar un certificado de la comunidad de propietarios expresando si la vivienda o local está al corriente en el pago de gastos generales de comunidad.

Este requisito es obligado para poder otorgar la escritura pública y sólo el comprador puede exonerar al vendedor de esta obligación. Pese a que la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este sentido, no ha sido una práctica tan rigurosa como debiera. Muchos compradores han descubierto al poco tiempo de la compra que deben una importante suma de dinero a la comunidad de propietarios, y además se les prohíbe ejercer el derecho a voto en la toma de decisiones de la junta de propietarios.

SENTENCIAS DEL SUPREMO EN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

El Supremo confirma que un local de oficina puede usarse como vivienda.

 El propietario de un piso o de un local tiene derecho a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Así, lo resuelve una sentencia del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre de 2013, en la que el Pleno de la Sala de lo Civil, determina que los propietarios pueden hacer lo que deseen con su propiedad a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

HIPOTECAS BASURA: ¿TODAVÍA NO SE HA ENTENDIDO?/SUBPRIME MORTGAGE: NOT YET UNDERSTOOD?

    A estas alturas de la película, me ha sorprendido como cantidad de colegas del sector no ha entendido, o no tiene claro el concepto básico de "LAS HIPOTECAS BASURA", ni de la traducción del apodo aplicado "NINJAS". Supongo que se deberá a diversas causas, como el desinterés, el no entendimiento, u otras. A mi entender, es imprescindible tener claro como se creó, como sucedió, y como más o menos quedó…

Las obras que necesitan garantía obligatoria según la LOE

Otra de las muchas asignaturas pendientes de los técnicos es la relativa a los seguros en la construcción, y dentro de este amplio espectro, a las obras que quedan aseguradas obligatoriamente por las disposiciones de la Ley de Ordenación de la Edificación. Hacemos un rápido viaje a través de la misma para hacernos una idea general.

               Proclama la LOE en su Exposición de Motivos como uno de los objetivos de esta Ley el establecimiento de unas garantías obligatorias con las que hacer frente al resarcimiento por los defectos constructivos. Es decir, la resolución judicial que declare la responsabilidad de uno o varios agentes de la edificación no basta, es preciso además que los daños sufridos sean efectivamente reparados o indemnizados.

¿Economía colaborativa o capitalismo colaborativo?

La economía colaborativa está en boca de todos, y está en el candelero de su regulación. Como en todos los ámbitos de esta vida, tiene detractores y seguidores, pero estadísticamente son mayoría los que piensan en positivo acerca de su nacimiento y desarrollo.

Muchos pueden pensar, en este modelo colaborativo, como una relativa solución al progresivo problema del paro. Verdaderamente tendemos a una forma de trabajo libre o liberalizado y autónomo, en el que trabajemos el tiempo que nos apetezca-sin horarios-, pero lógicamente a costa de ingresos más reducidos. De cualquier manera, queramos o no, el camino es ese.

Pero se aprovechan de ello las nuevas empresas de trabajo colaborativo para hacer su agosto a costa de esta modalidad laboral, o son las mismas las que lo han promocionado y desarrollado.

Un informe de ESADE señala que el 95 por ciento de los beneficios de esta actividad se queda en el 1 por ciento de las plataformas de trabajo o economía colaborativa.

La regulación del mercado inmobiliario colaborativo en evolución

La regulación de la economía colaborativa está en pleno proceso explosivo

La economía colaborativa ha cogido velocidad de crucero, pero discurre por caminos sin firme adecuado. No tenemos claro si el futuro laboral podría depender en gran medida de modelos así. Por todo ello, las administraciones se han puesto manos a la obra para intentar controlarla. La regulación de la economía colaborativa sigue en plena ebullición. La justicia británica acaba de reconocer a los conductores de Uber el estatuto de asalariados, algo que puede ocurrir también en USA. Y Francia obliga a los usuarios de plataformas colaborativas a cotizar a la seguridad social y a gravar las transacciones.

La justicia británica acaba de reconocer a los conductores de Uber el estatuto de asalariados. En Estados Unidos, la misma compañía está en los tribunales por demandas en California y Massachusetts, lanzadas hace tres años por un colectivo de conductores que no se consideran trabajadores independientes.

Pero en lo que respecta al mercado colaborativo de apartamentos y viviendas de vacaciones, por el impacto que tiene en el mercado inmobiliario, Airbnb es un mercado comunitario para publicar, descubrir y reservar viviendas. Es otro referente de la economía colaborativa que se enfrenta asimismo a un endurecimiento de la regulación.

El ejercicio del derecho de huelga

El ejercicio del derecho de huelga es una causa de suspensión del contrato de trabajo. La suspensión exonera de las obligaciones recíprocas de trabajar por una parte y de remunerar el trabajo por la otra parte. Al terminar el ejercicio del derecho de huelga, los trabajadores tienen derecho a la reincorporación a sus puestos de trabajo.

Artículos 45.1 I), 45.2 y 48.1 Estatuto de los trabajadores y 6.1 y 2 Real Decreto Ley de Relaciones de Trabajo (“El ejercicio del derecho de huelga no extingue la relación de trabajo”).

Durante la huelga, el trabajador permanece en situación de “alta especial” (Se produce en los casos de huelga y cierre patronal, pero en realidad es una situación equiparable a la de alta asimilada) en la seguridad social, suspendiéndose la obligación de cotización por parte del empresario y del trabajador.

               Artículo 166.7 Ley General de la Seguridad Social y artículo 6.3 Real Decreto Ley de Relaciones de Trabajo

El casco inteligente que previene de los riesgos laborales

La semana pasada, Fira Barcelona acogió la IOT Solutions World Congress, el punto de encuentro europeo entre desarrolladores, multinacionales y público en general para comprender el futuro de la tecnología y, en definitiva, de la sociedad del siglo XXI. El certamen se ha convertido en el más importante de Europa. Entre algunas de las soluciones que han aportado cientos de empresas para mejorar nuestro porvenir, hay una en concreto, que aplicada en la producción en general, va a dejar de lado a los denominados recursos preventivos:

El casco que previene de los riesgos laborales

Está diseñado para evitar que sus usuarios sufran las consecuencias de trabajar en lugares de riesgo como minas o almacenes que manufacturan sustancias peligrosas.

Sus múltiples sensores de impactos, inclinación y movimiento entre otros realizan mil comprobaciones por segundo para evaluar la integridad y el entorno del trabajador.

Angelhelmet es el casco inteligente diseñado y desarrollado por la empresa andaluza Presistem, con capacidad de velar en todo momento por la integridad, la seguridad y la vida de los trabajadores de minas y operarios de grandes industrias.