Otra de las muchas asignaturas pendientes de los técnicos es la relativa a los seguros en la construcción, y dentro de este amplio espectro, a las obras que quedan aseguradas obligatoriamente por las disposiciones de la Ley de Ordenación de la Edificación. Hacemos un rápido viaje a través de la misma para hacernos una idea general.
Proclama la LOE en su Exposición de Motivos como uno de los objetivos de esta Ley el establecimiento de unas garantías obligatorias con las que hacer frente al resarcimiento por los defectos constructivos. Es decir, la resolución judicial que declare la responsabilidad de uno o varios agentes de la edificación no basta, es preciso además que los daños sufridos sean efectivamente reparados o indemnizados.
Para tutelar los intereses de los propietarios de los edificios ha decidido el legislador imponer con carácter imperativo un sistema de garantías con el que se cubran los daños materiales causados en los edificios.
No obstante lo apuntado, advertimos en la Ley una serie de condicionamientos o restricciones a la pretendida obligatoriedad de las garantías, como son la que obliga únicamente a los agentes de la edificación sin imponer una obligación paralela a las entidades aseguradoras. La decisión de excluir del ámbito de las garantías obligatorias a las edificaciones en las que el promotor sea una administración pública, y las dos excepciones introducidas de forma más tardía, la autopromoción y la rehabilitación. Debemos conocer que el supuesto de garantía decenal se aplica únicamente a los edificios destinados a viviendas.
Con relación a la deficiencia advertida en la LOE por la que no se obliga a las entidades aseguradoras a contratar los seguros de esta ley, puede suceder que estando los agentes dispuestos a cumplir con las prescripciones legales, se niegue la entidad aseguradora motivada generalmente por los informes desfavorables de la entidad de control. Aunque la obligación de suscribir las garantías no existe hasta la conclusión de las obras, según se desprende del artículo 19.2.b) de la LOE, en la práctica se llevan a cabo unas negociaciones previas con la compañía aseguradora al inicio del proceso edificatorio, para que ésta pueda supervisar la ejecución de las obras mediante una oficina de control (OCT). Así las cosas, para evitar la posible negativa o cambio y búsqueda de diferentes compañías aseguradoras, deberá procurarse que el edificio reúna unos niveles adecuados de calidad, informando favorablemente sobre este extremo la entidad de control.
En los casos en que sea el promotor una Administración pública excluye expresamente el artículo 13 de la LOE la aplicación de las previsiones legales relativas a la suscripción obligatoria del seguro, en perjuicio por ejemplo de los adquirentes de viviendas de promoción pública, y por prolongación de protección pública. Ya se sabe, más pobre menos garantías, la administración siempre gana.
Ya hemos dicho que la obligatoriedad de las garantías queda sometida únicamente a edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Esta obligatoriedad puede entenderse ligada como una aportación a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Será la Dirección General de los Registros y del Notariado la que irá determinando en la práctica cuándo un edificio tiene como destino principal la vivienda, a través de las Resoluciones dictadas por la misma.
La exclusión del autopromotor individual fue introducida posteriormente a la LOE mediante el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Posteriormente se introdujo una modificación en la disposición adicional segunda de la LOE, por la que explícitamente se excluye del ámbito de la garantía obligatoria al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
En relación a las obras de rehabilitación, que según la LOE quedan dentro de su ámbito, hay que tener en cuenta alguna puntualización. Difícilmente será asegurable un edificio rehabilitado si fue construido previo a la aplicación de la LOE. Actualmente las compañías aseguradoras consideran que la alusión de la ley a las obras de rehabilitación es extensiva a cualquier obra que se realice sobre edificios preexistentes, no suscribiéndose los seguros con relación a las mismas-previas a la LOE-. La cuestión finalmente se vuelve a dejar en manos de la DGRN.
Bibliografía:
Ley de Ordenación de la edificación.
Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación. Celia Martínez Escribano.
La responsabilidad civil en la nueva LOE. José M. Fernández Hierro.
Comentarios a la LOE. Edit. Aranzadi.
