En nuestro ordenamiento jurídico y, más exactamente, en el artículo 6 y 7 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (vigente en el caso que nos ocupa), se contemplaba el derecho del propietario de un terreno a construir y edificar en el mismo siempre que se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien, por lo que la edificación sólo puede hacerse para usos determinados.
El uso que se asigna a una finca no es una característica accidental de la edificación, al formar parte de la estructura de un conjunto, ya que si se altera se estaría alterando todo el contenido del derecho de propiedad. La licencia de edificación en la que se hacen constar los determinados usos y con la posterior expedición de la licencia de ocupación o semejante, es el documento que nos aporta un control administrativo sobre la edificación y es la que determina si una finca puede tener un uso específico.
Según el artículo 45 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, la inscripción de una edificación en el Registro de la Propiedad debe reflejarse si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.
De esta manera, la inscripción contiene el conjunto de usos declarados en una obra nueva. Una vez inscrita en el Registro de la Propiedad la declaración de obra nueva, en la que, como hemos dicho, se reflejan los distintos usos de los elementos independientes que la conforman, para realizar cualquier modificación es necesaria la correspondiente autorización para poder modificar el derecho de propiedad, para lo que previamente el Registrador de la Propiedad deberá verificar que se han respetado las determinaciones de los usos y destinos que se hayan fijado en la licencia.
Debate en la DGRN:
En una reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), se debate si resulta posible la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de declaración de obra nueva en construcción parcialmente terminada y división horizontal en la que existen modificaciones y no asignación de uso de algunos elementos de la propiedad horizontal.
En la calificación del registrador sí hizo constar, en base a los artículos 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/2008 de 20 de junio y los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1.093/1997, que el edificio ha de ajustarse a la licencia tanto en el número de plantas, número de viviendas y al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable.
La licencia, además de establecer el número de viviendas, especifica las plantas y el uso permitido en las mismas recogiendo expresamente un local sin uso específico en la planta baja y estableciendo el uso de cada una de las plantas. El uso o destino que haya de darse a los distintos elementos de un edificio han de estar amparados por una licencia y en este caso no se destina uno de ellos.
En resolución de la DGRN de 13 de noviembre de 2013, se hace constar que el cambio de uso autorizado en la licencia de obras inicial puede ser posterior a la inscripción de la declaración de la obra nueva, o anterior a la misma, pero ha de estar amparado en una licencia, pues el uso no es una característica accidental de la edificación, sino que es parte esencial de su contenido.
Tanto la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado como la del Tribunal Supremo, en cuanto al tema de los cambios de uso en las propiedades horizontales, es coincidente a la hora de decir que el uso siempre debe ser establecido conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las limitaciones y deberes que en relación con dicho uso resulte de la ordenación del territorio y el urbanismo.
De igual modo, afirma que existe la posibilidad de delimitar el contenido de estos usos con claridad y precisión; ahora bien, siempre que estén debidamente recogidos en los estatutos, y es doctrina del Supremo que cuando estas restricciones consten inscritas en el Registro de la Propiedad serán eficaces frente a terceros.
Es por ello que, si el registrador de la propiedad a la hora de calificar una escritura de propiedad horizontal en la que se establece un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios, deberá rechazar la inscripción.
Por Fernando Acedo-Rico Henning, registrador de la Propiedad, decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico.
