El subsuelo y el vuelo en viviendas unifamiliares adosadas son elemento común.

El subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios (en este caso viviendas unifamiliares adosadas) en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.

El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice:

What is the main problem for building skyscrapers from wood?

WHEN a little-known Canadian architect suggested last year that a skyscraper could be made almost entirely from wood, the head of wood engineering at one of Britain's biggest builders scoffed. When the architects responsible for the world’s tallest building touted a similar "plyscraper" in May, the idea became harder to dismiss.

THE REAL ESTATE RISK PREMIUM

           Before such a spoken and commented economic term of "risk premium" in all the current forums, I am going to explain of understandable and rapid form the meaning that this term has applied to the real-estate sector.

CONSULTOR INMOBILIARIO

“Las casas únicas necesitan profesionales, consultores o agentes inmobiliarios "
El auge de los portales de Internet ha llevado a muchos expertos a vaticinar la desaparición de las agencias inmobiliarias. A medida que las casas se alquilan y se compran de forma directa entre particulares se hace menos necesaria la intervención de una agencia. Pero existe una cosa muy evidente, y es que mientras haya propiedades únicas, seguirá siendo necesario el trabajo de un agente inmobiliario. En el segmento bajo, donde hay muchas casas iguales, es posible comprar y vender a través de una web. Pero en el segmento alto, las cosas son distintas. El precio medio de estas casas puede ser de 1,5 millones de euros aproximadamente. Cada vivienda tiene sus peculiaridades y es difícil que un particular le ponga precio. La gente no quiere negociar directamente con el comprador porque no tiene ni el tiempo ni la habilidad. Necesitan un intermediario que les ayude a sacar el máximo rendimiento.

GESTOR TÉCNICO DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO

Hay un dato muy interesante, que no se nos está pasando por alto, y es el del gran volumen de operaciones de cambio de manos de los activos inmobiliarios. Y yo pienso que las transacciones son ejecutadas por intermediarios o agentes, no de prestigio profesional, pero si con “capacidad de contactar” en la mayoría de casos. Lógicamente asesorados y ayudados por especialistas en la materia.

               ¿Qué va a suceder a partir de ahora con esos activos-los más- que llevan la friolera de unos seis o siete años abandonados y con sus constantes vitales caducadas? Y que por cierto van a tener la ventaja de ponerse en forma en otros dos años aproximadamente para poder venderse o arrendarse al público finalista.

               Dada esta coyuntura, veo un potencial nicho para otro tipo de técnicos más capaces para el desarrollo de la gestión que debe poner al día todos los activos inmobiliarios. Técnicos menos asociados al Real Estate y más preparados y experimentados en los asuntos propios de la gestión Administrativa y de la construcción.

               Podríamos denominarla una gestión patrimonial técnica, patrimonial de activos inmobiliarios y no mobiliarios lógicamente.

               Hay que estar preparados a nivel global o internacional, puesto que según se desprende de los informes y análisis de las primeras consultoras a nivel mundial, si el año pasado fue muy positivo por las operaciones realizadas, se espera que en este 2014 se dupliquen las cifras del año anterior.

               Pero cuando hablamos de gestión patrimonial lo hacemos de un espectro muy amplio, y que en nuestro país, yo creo, no está bien definida y diferenciada. Se utilizan sinónimos ingleses para enumerar ciertos cargos que a veces no tienen una relación fidedigna con las tareas reales a desarrollar. Y otro problema añadido es la falta de especialización de las empresas en España, que por su pequeña dimensión se ven obligadas a ejecutar todo tipo de operaciones y trabajos. Los términos Property Manager o Facility Manager a veces se usan para funciones similares cuando no debe ser así.

ANALISTA DE RIESGOS INMOBILIARIOS

Los analistas de riesgos estudian las causas de las posibles amenazas y probables eventos no deseados, así como los daños y consecuencias que éstas puedan producir. Son utilizados como herramienta de gestión en estudios financieros y de seguridad para identificar riesgos (métodos cualitativos) o para evaluar riesgos (generalmente de naturaleza cuantitativa).

La promoción inmobiliaria representa una actividad compleja que requiere un análisis muy detallado y una amplia formación. Se trabaja con fuerte inversiones, largos periodos de maduración y con una tasa de riesgo muy alta. Por ello, es importante dominar todas las áreas de conocimiento que la integran, para así poder evitar desviaciones que pueden poner en peligro la viabilidad del negocio inmobiliario.

En el actual entorno económico, la clave de la competitividad en el sector inmobiliario radica en la adaptación al cambio mediante la profesionalización de los profesionales intervinientes en este proceso productivo.

Hasta ahora eran muy pocos los profesionales técnicos formados en dicha área de conocimiento y las posibilidades laborales que se están ofreciendo-sobre todo a raíz de la crisis del ladrillo- a esta profesión son muy amplias, pudiendo trabajar para o como asesor de: Entidades bancarias, fondos de inversión, promotoras inmobiliarias, sociedades patrimoniales, etc.

Se trata básicamente de identificar las primas de riesgo y de optimizar proyectos, adaptándolos al nuevo ciclo inmobiliario, principio básico para que un proyecto llegue a ser viable y, por consiguiente, financiable.

               Son muy pocos los profesionales formados en España en dicha área de conocimiento. Estos profesionales aportarán al sector inmobiliario  una nueva visión y la necesaria adaptación, puesto que el sistema de análisis aplicado en el anterior ciclo inmobiliario hoy en día ha quedado obsoleto. Estos profesionales analizan los riesgos vinculados a cualquier tipo de activo inmobiliario, estudiando en sus informes más de 50 factores de riesgo que puede hacer inviable un desarrollo inmobiliario. No sólo analizan los riesgos, sino también cómo poder minorar los mismos, desarrollando un análisis para revalorizar dichos activos o proyectos inmobiliarios y por tanto, ayudar a la recuperación del mercado inmobiliario.

El sector inmobiliario y de la construcción es un componente fundamental del PIB, y su saneamiento y recuperación es condición necesaria para la reactivación económica. En este sentido, los analistas podrán trabajar para particulares que cuenten con activos inmobiliarios (edificios, solares, fincas urbanizables, etc.), para entidades y organismos tales como empresas gestoras de activos inmobiliarios, promotoras, entidades bancarias, fondos de inversión, SOCIMI, REIT (Real Estate Investimet Trust), Administraciones Públicas, Ayuntamientos, etc. haciéndoles ver cómo poder adaptar sus activos a esta nueva situación inmobiliaria analizando todos los riesgos vinculados a los activos, y cómo poder minorar los mismos con el fin de revalorizarlos y conseguir así la máxima rentabilidad posible.

Mi experiencia en este campo ha sido muy amplia, dado que gran parte de mi ciclo profesional se ha complementado con los análisis y estudios de viabilidad y las negociaciones previas y gestión de compra de suelo e inmuebles. En estos casos siempre para promotoras-constructoras, excepto, ya en estos tiempos de crisis, para un fondo norteamericano.

Requiere en principio un gran conocimiento de todo el proceso urbanístico, de gestión y constructor, y conocer perfectamente el ámbito legal y mercantilista del proceso.

Cuando la construcción era boyante, los técnicos huían de estos cometidos, pero el descenso de la misma, los cambios en los modelos productivos y la crisis le han dado un gran empujón. Reconozco que por mi idiosincrasia es una faceta profesional muy interesante, pero a la vez poco reconfortante.

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO              

 La definición literal del término anglosajón  “personal shopper” es "comprador personal". Inicialmente, el Personal Shopper es una persona que ayuda a sus clientes a elegir y comprar objetos de diverso tipo (decoración, regalos, etc.) pero sobre todo, artículos de moda. El personal shopper puede acompañar a los clientes a las tiendas estableciendo rutas de compra personalizadas o comprar los objetos por su cuenta si el cliente no dispone del tiempo suficiente.

Esta profesión nació en Nueva York en los años 80 para ayudar a aquellas personas a las que su apretada agenda les impedía realizar determinadas compras. Actualmente, se ha extendido a las principales ciudades del mundo occidental. Los clientes son por lo general personas acomodadas o que gravitan en torno al mundo de la moda o del espectáculo con poco tiempo a su disposición. También es habitual que las grandes boutiques y grandes almacenes pongan a disposición del cliente personal shoppers que les orientarán sobre las prendas a comprar en función de sus características.

El termino personal shopper  está  relacionado con la moda, pero ahora podemos decir que ha traspasado fronteras y encontramos al personal shopper inmobiliario. La imperiosa necesidad del sector inmobiliario de reinventarse hace que aparezcan nuevos  términos y figuras. Este debe de ser un experto inmobiliario.

El trabajo del personal shopper inmobiliario consiste, como en las demás categorías, en recibir y seleccionar la información necesaria para obtener el resultado esperado. Reuniones, búsquedas, visitas, análisis y valoraciones, presentaciones, etc. En general se trata de acompañar física y virtualmente al cliente en su búsqueda.

               Personal shopper inmobiliario y cliente visitan las viviendas  seleccionadas juntos, y en el momento de decidir, es el personal shopper el que se encarga de la negociación y cierre, contando con la ventaja de que es un conocedor  del mercado  y siempre velando por los intereses del comprador.

                                                                        Es una excelente idea dejarse aconsejar y ayudar por expertos. 

NOTICIAS RELACIONADAS:

  Los Personal Shopper Inmobiliarios quieren unificar criterios http://t.co/UVDRN92zZ8 vía @inmodiario

— GIVOMA (@GESTIVOMA) junio 25, 2014

Presentación de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario en Madrid http://t.co/1DGJiowUzN vía @inmodiario — GIVOMA (@GESTIVOMA) marzo 24, 2014

¿HAY TRABAJO EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN NORUEGA?

Después de leer, hace nos días, un artículo de EXPANSION en el que hacía referencia a los países mejor situados para encontrar oportunidades laborales, y centrándome en lo que nos interesa: el sector de la construcción, me sorprendió que el único o máximo interesado cercano es Noruega:

“Katia Titton, responsable de International Mobility de Adecco, precisa que Noruega es uno de los que más talento busca en sectores como la ingeniería, el petrolero, el sanitario y el de la construcción (en perfiles más técnicos); y Holanda reclama enfermeros, informáticos e ingenieros. En Francia, asegura Titton, también se buscan médicos, fisioterapeutas e informáticos.”

 En mi afán de estudiar el sector en nuestros países vecinos, y de desestimar otros países ya no tan emergentes y muy lejanos, y a propósito de esta lectura, he realizado unas breves averiguaciones al respecto de este país.

Según describía el magazín  interempresas.net, el crecimiento para este año y el próximo en Noruega se iba a estancar, que no a contraer:

 “Finalmente, hay otro grupo de países que ya cuentan con experimentar crecimiento en 2013, como Suecia o Dinamarca (que esperan acelerarse en 2014) o Noruega (que por el contrario se relajará).”

No parece que por el volumen sea Noruega un país capaz de atraer a una gran cantidad de futuros trabajadores del ramo, ya que según el informe anual de Deloitte, el peso de las empresas de construcción noruegas en Europa es mínimo. Solo una empresa: WEIDEKKE-ASA, está incluida en el top 50, situada en la posición número 25, y además, después del cuadrod del ranking, no volvemos a encontrar ni a la empresa ni al país en todo el informe.

Actualmente podemos adentrarnos en la búsqueda de trabajo en ese país a través de la página TRABAJO EN NORUEGA, donde además observamos algunos comentarios acerca de los mejores buscadores posicionados allí: MANPOWER, ADECCO, etc. y otros más especializados en el sector de la construcción como GRATA, ERGANE O JOBZ.

Apuntar que Noruega es uno de los países con la renta per cápita mayor del mundo: 77.000 euros, y con una de las menores tasas de paro: 3,4% en una población de unos cinco millones de habitantes.

El porcentaje (%) del sector de la construcción con relación al PIB desde el año 2009 al 2012 fue el siguiente: 5,7, 5,4, 6 y 5,9. Parece más bien un estancamiento que un crecimiento. Aunque en otras publicaciones técnicas explicaban que dentro del sector lo que más creció fue la construcción residencial.

Según nos explica el  imprescindible informe país del ICEX:

“El precio de las casas, aumentó un 8% en 2011. Este marcado aumento se debe al aumento en la población, a la mejora de la situación económica y a los bajos tipos de interés. El potencial de crecimiento se calcula de un 6% anual en los próximos 4años. Debido a esto la construcción de vivienda nueva se hará más rentable y se espera un impulso de las inversiones en el sector.

El consumo privado seguirá las líneas generales. El crecimiento de los salarios y de la renta general hará que aumente el poder adquisitivo a pesar del aumento de lostipos de interés. El efecto de este aumento será una ligera disminución del ahorro.

El desempleo se mantendrá en un 3,4% en 2012 y se mantendrá en los mismos porcentajes en los próximos cinco años. En cuanto a los salarios, se espera que hasta 2015 el crecimiento sea del 3,6%. El aumento de la rentabilidad en la industria y la menor disponibilidad de mano de obra, harán que los salarios aumenten más.

 OPORTUNIDADES DE NEGOCIO:

Hay una extensa legislación específica sobre las características mercantiles que han de cumplir las empresas en Noruega. En esta guía se dan sólo unas líneas generalessobre algunos tipos de sociedades que pueden operar en el país nórdico.

Es difícil señalar, en un mercado tan maduro como éste, cuáles son los sectores en los que sea patente el interés no satisfecho de las empresas locales, que conocen perfectamente España, nuestras ferias y nuestros productos. En todo caso se pueden señalar:

Infraestructuras:

El Gobierno y el Parlamento noruego están estudiando la posibilidad de implantar la alta velocidad en Noruega. La red establecería conexión rápida entre la capital y las ciudades más importantes del país como Bergen o Stavanger. Los estudios de viabilidad propusieron 6 líneas: 5 desde Oslo hacia Stavanger, Bergen,

Trondheim, Gotemburgo y Estocolmo; y otra que conecte Stavanger y Bergen, con varias alternativas para cada línea. El 25 de enero de 2012, Ministerio de30

Transportes y Comunicaciones determinó que la construcción de las vías era viable y que el servicio comercial será rentable en todas las líneas menos la que unía Bergen y Stavanger. El primer trayecto a construir sería Oslo-Kristiansand Stavanger por el alto número de potenciales clientes. Solo queda esperar que el

Gobierno presente los concursos públicos para la adjudicación de las obras donde podrían participar empresas españolas.

Además se ha presentado el nuevo plan de transportes 2014-2023 que mejorará las infraestructuras del país por carretera, ferrocarril, mar y aire.

Sustituye al actual plan 2010-2019 y se espera que tenga un 45% más de presupuesto que el anterior.

Construcción:

El sector de construcción (residencial y comercial) y sus sectores asociados, incluidos materiales de construcción, equipamientos...puede permitir algunas opciones a empresas españolas del sector. Puede ser aprovechada la escasez de mano de obra en el mercado local para implantarse como subcontratista o proveedor de empresas locales de gran tamaño, aunque el mercado es bastante competitivo y será preciso un periodo de adaptación al mismo.”

En lo que respecta a la contratación pública, y de acuerdo con las regulaciones del Espacio Económico Europeo, desde enero de 1994 en Noruega está vigente la legislación sobre contratación pública que rige a nivel europeo. Noruega ha firmado también el Acuerdo sobre Procedimientos Gubernamentales (GPA) de la Organización Mundial del Comercio. Estas normas internacionales obligan a Noruega a seguir los procedimientos internacionales sobre transparencia en los procesos de adjudicación de contratos públicos que excedan unos ciertas cantidades.

Con relación a la legislación laboral No se puede contratar extranjeros a menos que tengan permiso de trabajo.

Especiales normativas regulan la contratación de trabajadores nacionales de países miembros de la EFTA y de la UE. Los nacionales de los países miembros de la EFTA pueden desplazarse libremente a Noruega y comenzar a trabajar sin necesidad de obtener un permiso de trabajo. Éste no será necesario durante los tres primeros meses.

Administración de Trabajo y Bienestar, que desde el 1 de julio de 2006 es ‘NAV’ (www.nav.no).

Según el informe del ICEX del 2012, sólo hay una empresa española relacionada con el sector ubicada en Noruega.

Por todo lo analizado creo que es posible que necesiten la incorporación de algunos técnicos y mano de obra, pero por el peso y el tamaño del sector en el país, imagino que serán cantidades poco significativas. Supongo que dada la coyuntura general del sector en toda Europa, un pequeño porcentaje en algún país ya es importante. También hay que reconocer que este país en concreto, por su desarrollo industrial y en el sector de la energía, disponga de menos personal cualificado en el sector de la construcción. 

¿QUÉ ES EL “DATA ROOM”?/ WHAT IS THE DATA ROOM?

    En la negociación y posterior investigación para la adquisición de inmuebles es imprescindible realizar una correcta DUE DILIGENCE. El propósito de la misma es la generación de confianza para el inversor y financiador.

    En el caso del vendedor, si realmente está interesado en realizar una operación transparente y con todas las garantías, debe disponer de un DATA ROOM.

    El DATA ROOM es el archivo que contiene toda la documentación soporte de la DUE DILLIGENCE. La accesibilidad a toda la documentación y a todos los justificantes necesarios para apoyar cualquier inversión es de una importancia trascendental.

    En la práctica habitual se ha generalizado una mala praxis de la misma, permitiendo un acceso restringido en el tiempo de estudio, precipitando así la realización de una mala gestión, llevada a cabo por personal no experimentado.

    Existe actualmente una gran exigencia de responsabilidad por daños y perjuicios que reclaman los inversores que no han sido informados adecuadamente por sus asesores externos.
    En conclusión, disponer de un DATA ROOM es un signo de garantía para los inversores, donde pueden examinar el conjunto de temas relacionados y las circunstancias particulares del objeto de la negociación e inversión.

In the negotiation and later investigation for the acquisition of real estate it is indispensable to fulfill a correct DUE DILIGENCE. The intention of the same one is the generation of confidence for the investor and financier.

 In case of the seller, if really it is interested in realizing a transparent operation with all the guarantees, it must have a DATA ROOM.

The DATA ROOM is the file that contains the whole documentation support of the DUE DILLIGENCE. The accessibility to the whole documentation and to all the necessary vouchers to support any investment performs a transcendental importance.

In the habitual practice the same mistake is committed always, allowing an access restricted in the time of study, precipitating this way the accomplishment of a bad management, carried out by not experienced personnel.

A great exigency of responsibility exists nowadays for hurts and prejudices that there claim the investors who have not been informed adequately by his external advisers.

In conclusion, to have a DATA ROOM is a sign of guarantee for the investors, where they can examine the set of related topics and the particular circumstances of the object of the negotiation and investment.

 
    

PREVIOUS INVESTIGATIONS IN THE LAND REGISTRY

The matter on that I want to comment comes produced by the incorrectnesses and lack of rigor in the previous analyses and investigations brings over of real estate, realized in the Land Registry.

"DUE DILIGENCE" BEFORE THE PURCHASE OF REAL ESTATE ACROSS COMPANIES

We are going to analyze and examine the "due diligence" before the purchase of real-estate assets across companies.

 In this occasion we do not buy directly the building, but we realize the purchase of the company proprietary of the building.

We must not forget that our aim is the investigation or "due diligence" urban development previous of the building, in spite of buying a juridical figure since it is a company.

Comentarios al ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS.

Comentarios al ANTEPROYECTO DE LEY  DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS.

FUENTE: Gobierno de España.

Mayo 2013.

Reducido el plazo de los contratos de alquiler de cinco a tres años

Se incentiva la adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50 por 100 de la plusvalía.

Se mejora el régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.

Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.

Flexibilización del mercado del alquiler

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

Reducción de los plazos de duración del contrato

El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

Mejora de la seguridad jurídica

La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

Agilización del proceso de desahucio

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.

En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Medidas de carácter fiscal

Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.

Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:

Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.

Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo).

Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.

Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.

Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.

Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.

Mejora del régimen fiscal de las SOCIMI

Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.

Incentivación de la adquisición de viviendas

Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

http://www.lamoncloa.gob.es/NR/rdonlyres/ED04AB90-0030-4B13-BB9F-CD1CE6BC203E/203043/20120511CMANTEPROYECTODELEYDEARRENDAMIENTOSURBANOS.pdf

CONTRATOS “FORWARD FUNDING” Y “FORWARD PURCHASE”, DIFERENCIAS,VENTAJAS Y DESVENTAJAS.

Estos dos contratos se utilizan como resultado, desde hace algún tiempo, de las grandes operaciones inmobiliarias de ámbito suprarregional, importados generalmente de la práctica anglosajona. Aunque existen unos inmejorables estudios y análisis jurídicos acerca de su naturaleza jurídica aplicable al derecho español, vamos a resumir brevemente y en un lenguaje coloquial y comprensivo las principales diferencias y connotaciones para las partes entre ambos contratos.

BUYING A HOUSE IN SPAIN II / II: home mortgage, rates taxes and title deed.

Mortgage

If you decide to use the mortgage as form of payment, must visit several banks in order that they offer him his better conditions and more profitable for you. You must analyze all the offers, and insure that all the financial clauses (the capital of the lending, amortization, number of quotas, period of lack, early amortization, possible partial return, possible early cancellation, interests, commissions, table of payments, expenses, interests of delay and early resolution) are the most suitable and better for you.

BUYING A HOUSE IN SPAIN I / II: search and sure purchase

     You must follow a number of advices and steps before you are given the keys of your house in Spain, steps as much in the search as in the management and the purchase. Though, in addition, you will later have to add the recruitment of the supply (water, electricity, gas or telephone), and the payment of some taxes to obtain the residues disposal or the permission on the passing of vehicles if it is a single-family home.

You will also have to think about the way of payment, if it is going to be in cash, or by means of mortgage loan. 

RESOLUCIÓN POR MUTUO ACUERDO DE CONTRATO DE OBRAS CON LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA (CASO REAL)

Voy a exponer un caso real con el que pretendo dar a conocer dos cosas, una, la solución a un problema contractual sobrevenido en un momento muy bueno de relaciones corporativas con la administración pública, y la otra, a la individual forma de proceder de las empresas.

Los antecedentes sectoriales son muy simples: año 2002, buenos niveles de contratación pública y pre-inicio de la senda alcista del futuro boom inmobiliario. Empresa constructora en quiebra por pérdidas en el último ciclo bajista, es comprada por ingeniero gurú de las finanzas con el objetivo de convertirse en potentado inmobiliario. Cero conocimientos del sector de la construcción y del inmobiliario, típica figura empresarial del momento.

La empresa en cuestión (calificada por la administración) desarrolla su negocio de construcción con multitud de ofertas a concursos de obras en su zona de origen. Comienza a aumentar su volumen, a ampliar departamentos (estudio, contratación, obras, etc.) y ve llegado el momento de expandir su actividad por el territorio nacional.

Sumergida la empresa en la vorágine de la actividad constructora pública, va cogiendo “caché” con los abundantes bancos y cajas de ahorros existentes en el país. Estos contratos con la administración son muy bien vistos por la familia financiera. Nuestro empresario gurú, máster y profesor en reputadas escuelas de negocios, y también sugestionado por los nuevos amigos banqueros y políticos, decide -ya definitivamente- que es el momento de adentrarse en la inmensidad del sector inmobiliario nacional.

Es necesario conocer todos estos datos para comprender el giro en las políticas posteriores del negocio y el inicio de mi problema futuro.

La anteriormente comentada expansión produce mi contratación como responsable de la empresa para una zona bastante amplia del país (en esos momentos la empresa ya tenía varios contratos con diferentes administraciones locales, pero la idea era dar el salto a otras comunidades autónomas y acudir a los concursos de obra pública, y algún contrato de obra privado con garantías). Ponemos en marcha las ideas, y empiezo como se empiezan estas cosas, visitando a compañeros y profesionales técnicos de antiguas relaciones por las obras públicas. Analizando, estudiando y ofertando a los concursos de la administración adecuados a nuestras expectativas.

Al cabo de poco tiempo, quedamos los primeros en la ejecución de un centro de salud de nueva construcción en una localidad de una comunidad autónoma en la que aún no había operado la empresa.

Ponemos toda la carne en el asador aplicando bien nuestros recursos y llegamos a lo más alto de la dirección autonómica de obras y contratos (cierta amistad) en la fase de preparación de toda la documentación necesaria para la adjudicación en firme, y para la firma del contrato administrativo rápido antes del periodo vacacional. Casi simultáneamente, comenzamos las presentaciones con el equipo de dirección técnica de las obras, al tiempo que empezamos a discutir y a rediseñar la obra con mejoras técnicas y económicas.

 Llegan el verano y las vacaciones. Y como lo negativo siempre ocurre en estos periodos de impasse productivo, llegan las llamadas de la dirección del grupo societario y los problemas, cuando todo el mundo está relajado y con la mente en menesteres más apropiados para la época.

La empresa, en vista de los muchos problemas que le dan las obras con la administración, la poca rentabilidad de sus beneficios y, lo más importante, abierta la sandía inmobiliaria con un futuro impresionante, decide cerrar el asunto de la construcción para terceros y dedicarse a sus futuras propias obras de promoción interna.

Lo primero que se te pasa por la cabeza es la cara de idiota que se te va a quedar cuando se lo expliques al director general técnico del departamento correspondiente de la consejería, que además se ha comprometido con sus superiores políticos a introducir una nueva empresa desconocida, hablando estupendamente de ti y de la misma.

Aviones de urgencia y localización del director en futuros aprietos. En estos casos es muy importante poder acceder directamente a la cabeza, ya que estos cambios son difíciles de aceptar por funcionarios y técnicos de menor nivel.

Resumen y resultado, aplicamos la legislación vigente, resolución de contrato por mutuo acuerdo, pero… con el compromiso de gestionar previamente la confirmación de que la segunda empresa en el concurso asumiría la obra, es decir, que no se echaría atrás. El asunto por parte del director era no quedarse con el “culo al aire”.

El asunto fue relativamente fácil, aunque la posterior empresa adjudicataria no reaccionó bien al principio. No encajaba correctamente el pequeño cambio.

Con el paso del tiempo, mis relaciones profesionales han mejorado, dando paso a otra serie de adjudicaciones de más alto nivel. Lo más importante es negociar claramente con la verdad, aunque esta sea difícil de digerir.

Desarrollo de la legislación aplicable a los contratos administrativos desde entonces hasta ahora:

-Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

-Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. (Vigente hasta el 16 de diciembre de 2011).

-Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. Entrada en vigor el 16/12/2011.

Actualmente, para que una empresa privada pueda contratar con la administración, uno de los requisitos que se establecen, aparte de la acreditación suficiente de capacidad de obrar y estar al corriente de las obligaciones tributarias y de Seguridad Social, es el referido a la clasificación y registro de la empresa.

 El expediente de clasificación de las empresas se iniciará a petición de las mismas. La Orden EHA/1744/2005, de 3 de junio, establece las condiciones generales, formularios y modelos para la presentación y tramitación telemáticas de solicitudes de clasificación de empresas, y aprueba la aplicación telemática para su tratamiento.

El Ministerio de Economía y Hacienda pone a disposición de los órganos y entidades del sector público y de los operadores económicos la Plataforma de Contratación del Estado en la dirección web http://contrataciondelestado.es/.

TRABAJAR EN CANADÁ

"De Holanda a Canadá", ¿Es correcto el cambio para buscar trabajo?
Fuente:lacartadelabolsa.com
Junio 2013
“A Holanda le sucede un poco como a Alemania: depende de los demás. Es cierto que su productividad es alta y que genera PIB de alto valor, pero como la economía mundial es postglobal, aunque Holanda en sí no esté mal le afecta ‘todo lo que pasa en el mundo’: oferta, demanda, tensiones financieras, … Pienso que en seis meses nada va a arreglarse, ni en Holanda ni en ninguna parte. Se continuará  como en estos meses pasados: queriendo creer que las cosas están mejorando y fiando la solución a cosas que tienen mucho de mítico: en el caso de España, ‘las exportaciones’, ‘la devaluación interna’ y ‘la limpieza de activos de la banca’. Pienso que esa forma de hacer va a durar unos meses hasta que acaben de diseñarse las medidas que sean verdaderamente  necesarias y, a partir de ahí, empezarán a aplicarse y se dejarán los mitos a un lado.

 Su idea de irse no me parece desacertada, tampoco que piensen en zonas productoras de materias primas; el problema es que la economía canadiense depende mucho de USA: el 70% de los ingresos por exportaciones de Canadá provienen de USA, y pienso que USA va a tener problemas serios, tanto de deuda como con el dólar: que una cosa valga en función de que te la acepten es muy peligroso. En cualquier caso, sí, Canadá mejor que USA. ¿Han considerado otras opciones como Abu Dabi o Japón?


 Por lo que dice su marido tiene un gran activo: realiza ‘todo el proceso’ constructivo. Eso es muy bueno porque es un técnico que, a la vez, gestiona. Y eso va a ser fundamental cuando la tecnología de impresión en 3D llegue a la construcción”.
http://lacartadelabolsa.com/leer/articulo/las_cosas_segun_se_ven

¿SE PUEDE CONSIDERAR ELEMENTO COMÚN UNA CALLE PARTICULAR?

                Esta cuestión es debatida y comentada en los foros sobre la potencial aplicación de las reglas y normas de la Propiedad Horizontal a estos casos.

Tras la lectura de diversas sentencias relativas a casos de cortes y cierres de calles particulares, y estupendos comentarios de algún magistrado al respecto, he realizado un pequeño resumen aclaratorio de la cuestión.

               El concepto de “calle particular” no aparece en ningún texto legal, pero, como se suele hacer al comprobar una fórmula matemática, puede definirse por oposición a “calle pública”, es decir, la vía destinada a la circulación peatonal o viaria de aquellos que son propietarios de un inmueble en propiedad horizontal y que, de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, en  el artículo 3.b de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y Título Constitutivo es considerada como un elemento común del edificio.

               Como ya he dicho, hay sentencias dictadas relativas a acuerdos comunitarios para limitar el acceso a calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas correderas, etc., en las que se constata el sometimiento de dichas actuaciones al régimen de  propiedad horizontal, ya que no modifican el Título Constitutivo de la Propiedad (su contenido, en especial), y por ello continúan siendo un elemento común, por el desempeño que ejercen (párrafo primero del Código Civil).

Asimismo, al no modificar el Título Constitutivo, los acuerdos comunitarios para realizar estas actuaciones no requieren unanimidad para su adopción (artículo 16.1ª.1 LPH). Se trata de regulaciones del uso de esas calles particulares o sus aparcamientos, sin que se estime que se produzcan perjuicios a titulares de locales, ya que el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de los locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán utilizar los accesos peatonales. Esto, siempre que se respeten los derechos adquiridos por los dueños de los locales durante las horas de apertura de estos al público, y siempre según las normas legales y reguladoras de estas materias, ya que, en caso contrario, sí se podría hablar de acuerdos que alterarían el Título Constitutivo o que perjudicarían a algún propietario en concreto.

FALTA DE FINANCIACIÓN EN EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Han sido muchos los contratos de compra- venta denunciados, con el interés de recuperar la cantidad entregada en la firma del mismo y previa a la escritura de propiedad. De los innumerables casos que he conocido, el mayor porcentaje se lo han llevado los especuladores, seguidos de los que se quedaban sin financiación y  de los que no podían vender su casa para rematar la compra de la nueva, además de otros casos.

He visto como los compradores aducían todo tipo de excusas, encargaban peritaciones de parte para reclamar que los materiales empleados y los que figuraban en la información publicitaria eran diferentes, además de otra serie de incumplimientos.

Una de las excusas o reclamación para denunciar el incumplimiento era que la falta de financiación les imposibilitaba proseguir con dicha compra. Ahora el Tribunal Supremo, respecto de estos casos de falta de financiación, marca la pauta rechazando este argumento si no ha sido pactado previamente en el contrato de compra-venta:

“El Supremo falla que la falta de financiación no es motivo para frenar la compra de una casa.

FUENTE: observatorioinmobiliario.es

La falta de financiación por la crisis económica no es motivo suficiente para desistir de la compraventa de una vivienda en construcción, salvo que así se hubiera pactado en el contrato, según dos sentencias dictadas por el pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

En una de las sentencias, el Supremo resuelve a favor de la parte vendedora después de que los compradores se negaran a escriturar alegando que les era imposible obtener financiación para el pago del préstamo hipotecario.

LOS SEGUROS Y EL MANTENIMIENTO DE INMUEBLES / INSURANCE AND MANTEINANCE OF BUILDINGS

Cuando pensamos en el mantenimiento de un inmueble y su conservación, no solo lo hacemos con la idea de incurrir en los gastos necesarios para  su buen uso y funcionamiento.

¿QUÉ ES UNA “DUE DILIGENCE INMOBILIARIA”?/WHAT IS A “REAL STATE DUE DILIGENCE”?

    La "Due Diligence" es algo más que una Auditoria Legal, ya que se le suman los datos de como ejecutar una operación de compra del modo más adecuado.
    No solo se contrastan los posibles riesgos, cargas o gravámenes del bien a adquirir, es decir, detectar la situación legal del inmueble o sociedad, comprobando los riesgos que conlleva su adquisición (existencia de arrendatarios, precaristas, hipotecas, problemas urbanísticos, etc…), sino que además, en base a todas las circunstancias de la operación de compra, debe determinar la forma más adecuada de adquisición, mediante aplazamientos, condiciones suspensivas, etc…

CERTIFICADO ENERGÉTICO

Publicada en el BOE la nueva obligación de certificados de eficiencia para vender o alquilar inmuebles.

15/4/2013

FUENTE: eleconomista.com

El nuevo real decreto en el que se fija la obligatoriedad de un certificado de eficiencia energética para la venta o el alquiler durante más de cuatro meses de un edificio o parte del mismo ha sido publicado este fin de semana en el BOE.

En su texto definitivo, este real decreto 235/2013 mantiene el próximo 1 de junio como la fecha a partir de la cual será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores un certificado de eficiencia energética.

http://www.eleconomista.es/seleccion-ee/noticias/4748247/04/13/Publicada-en-el-BOE-la-nueva-obligacion-de-certificados-de-eficiencia-para-vender-o-alquilar-inmuebles.html

Medida muy adecuada desde varios puntos de vista, pero fundamentalmente positiva para el medioambiente y para la economía por el ahorro energético, y también para el mercado laboral del sector.

Abril, 2013

FUENTE: expansión.com

Desde el 1 de junio, las casas en venta o alquiler deberán estar certificadas.

A partir del 1 de junio de 2013 quienes pongan en alquiler (por más de cuatro meses), o en venta un piso, una casa, un local o un edificio completo deberán solicitar un certificado de eficiencia energética, emitido por un experto debidamente acreditado, tal y como establece el Real Decreto que traspone a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios de la Unión Europea.

Se trata de una normativa aprobada por el Consejo de Ministros la semana pasada, que regula este documento que habrá que entregar al inquilino junto al contrato y en el que se especifica la calidad técnica de la vivienda, mediante una letra, tal y como se hace en la actualidad con los electrodomésticos.

http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/einforma/energia/noticias/4742295/04/13/Desde-el-1-de-junio-las-casas-en-venta-o-alquiler-deberan-estar-certificadas.html

RECLAMACIONES:VICIOS OCULTOS EN COMPRAVENTA DE INMUEBLES DE SEGUNDA MANO/CLAIM 1: HIDDEN DEFECTS IN RESALE PROPERTY

¿Se pueden reclamar defectos constructivos en un inmueble de segunda mano?

He tenido que intervenir en reclamaciones extrajudiciales, por defectos en la construcción en edificios antiguos, después de su compraventa.
En una de ellas, de un edificio de oficinas de unos cuatro mil metros cuadrados, la reclamación se realizó aproximadamente a los seis meses desde la escrituración del mismo, aún cuando en escritura de compraventa se había previsto un plazo de garantía de un año.

INSTALACIÓN DE AIRE ACONDICIONADO EN FACHADA: VINCULACIÓN DE LICENCIA ADMINISTRATIVA CON ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS/ INSTALLATION OF AIR CONDITIONING IN COMMON BUILDING FACADE: ADMINISTRATIVE LICENACIA LINKING COMMUNITY AGREEMENTS WITH OWNERS

    Dentro de los temas tan cotidianamente comentados, y relacionados siempre con los permisos administrativos-municipales-, y los acuerdos de las juntas de propietarios, se refiere a la colocación de los equipos de aire acondicionado en las fachadas comunes de los edificios.

INSTALACIONES EN PLAZA DE GARAJE

POSIBILIDAD DE HACER INSTALACIONES EN UNA PLAZA DE GARAJE.

Después de casi diez años de edificio terciario con uso de oficinas terminado, y de haber resuelto todas las incidencias solicitadas por el Excmo. Ayuntamiento (Cercano a Madrid, y de más de 50.000 habitantes), se revisó el mismo por parte de los técnicos municipales correspondientes, para la adjudicación de la LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO, siendo concedida inmediatamente después. En dos plazas de aparacamiento, los usuarios propietarios de las mismas, las habían cerrado completamente, a modo de garaje independiente privado, con fábrica de ladrillo y con puerta de apertura automática. No exijieron absolutamente nada.