Localización de la información urbanística

Cuando se nos encomienda la búsqueda de los datos referentes a un activo inmobiliario y su relación con el ordenamiento urbanístico, para una “due diligence” o cualquier otra cuestión, nos surgen las dudas, ante la inexperiencia o el olvido, del funcionamiento de los medios administrativos de información al respecto.

               Voy a dar una pincelada básica, sin extenderme ni sentar cátedra, a los sistemas de publicidad del Planeamiento para comprenderlos fácilmente, y poder utilizarlos en su momento.

               El principio de publicidad del planeamiento tiene como fin el de facilitar a los propietarios el cumplimiento de los deberes legales, mediante el cabal conocimiento de la situación urbanística a que están sometidos los inmuebles, lo que se hace efectivo mediante los siguientes mecanismos:

               1.- La consulta directa

               2.- Los informes urbanísticos

               3.- Las cédulas urbanísticas

¿Existe la posibilidad legal de construir nuevas plantas en un edificio?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico (operaciones de compra venta, transmisión, etc…) y de inscripción en el Registro de la Propiedad (fundamental), conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario con el siguiente tenor : “ el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio…haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a tercero”.

RECLAMAR CONTRA LA ASEGURADORA

Intentamos pensar, valorar y cuantificar los potenciales problemas que podemos sufrir en cualquier ámbito de nuestras vidas, pero gracias a las estadísticas y a su estudio por las compañías de seguros, no resulta más fácil analizar sus resultados y las propuestas resultantes.

Como ocurre en el 90% de las relaciones comerciales y contractuales, estas relaciones desgraciadamente llevan implícitas una ligera ventaja siempre a favor del oferente. Nos adherimos en la mayor parte de las veces sin leer la letra pequeña. Pero, aun así, da la impresión de que siempre tienen la sartén por el mango, y suele ser así. Hay que protestar con ahínco y persistencia para que nos hagan un mínimo de caso.

LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA COBRADOS INDEBIDAMENTE

El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían ser asumidas por los mismos, dado que son las entidades bancarías las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

El consumidor puede ya comenzar los trámites para que le devuelvan los gastos que no le correspondía pagar según la sentencia. El primer paso antes de optar por la vía judicial, es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente o en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca, mediante la presentación de una reclamación extrajudicial. Todos los bancos disponen de una oficina o departamento que se hace cargo de las reclamaciones hacia su propia entidad.

Son varios, además, los motivos por lo que es muy recomendable presentar la reclamación extrajudicial antes de presentar una demanda judicial:

Actuaciones de los propietarios de locales sobre la fachada común del edificio.

Cuantas veces se nos ha pedido, dentro de la actuación de acondicionamiento de un local, la reforma o sustitución de los elementos de la fachada, y se nos ha creado la duda acerca de la legalidad de dichos trabajos.

Al margen de las ordenanzas administrativas existentes, nos debemos en la comunidades de propietarios, al cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.

Partiendo de la regla de la obligación de mantener incólume la fachada, como elemento común, integrada por  los  elementos  estructurales  y  cerramientos  cuya  modificación  alteran  la  configuración  externa  del edificio, en  la aplicación  del art.  7 de  la Ley de Propiedad Horizontal no  cabe  idéntica interpretación entre locales  de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente  en  las plantas  bajas y los segundos en las siguientes y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la  zona relativa  a los  pisos constituye un  situación arquitectónica más rígida,  donde cualquier modificación  puede  romper  la  armonía  del  conjunto,  mientras  que  en  las  plantas  bajas  existe  mayor flexibilidad,  tanto  en  su  inicial  construcción  y  acabado,  a  veces  elemental,

Concepto de elemento común en edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal

La terminología “elementos comunes” se nos representa en multitud de ocasiones a lo largo y ancho de nuestro día a día profesional. Y siempre ha conducido a discusiones y opiniones entre los que no son doctos en la materia legal, y por necesidad deben conocer.

Los elementos comunes los define el artículo 3.b) Ley de Propiedad Horizontal por exclusión, es decir que no hace una enumeración de los mismos: “los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes” han de ser considerados elementos comunes, y deja que sea el artículo 396 del Código Civil el que nos de algunos ejemplos como: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga); las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;

Cerrar una terraza y la Ley de Propiedad Horizontal

Procedimiento para cerrar una terraza

 La Ley 8/2013 ha introducido una serie de modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal. Con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley para la realización de dicha obra era necesario que la misma fuera autorizada mediante acuerdo otorgado por unanimidad, actualmente tras la entrada en vigor de dicha Ley ya no exige la unanimidad sino una mayoría cualificada.

El artículo 10.3 b) LPH establece lo siguiente:

La Ley 8/2013 ha variado esta concepción respecto de una serie de obras para las que ya no exige la unanimidad sino unas mayorías cualificadas, entre las que se encuentra el cerramiento de terrazas en los edificios en régimen de propiedad horizontal.

Cobrar a una comunidad morosa las obras realizadas

Soy constructor y he reparado un edificio: ¿Cómo puedo cobrar a una comunidad morosa?
En primer lugar, es conveniente que requiera fehacientemente de pago a la comunidad deudora. Para ello, puede dirigir, bien por conducto notarial, bien por burofax, un escrito al presidente, como representante legal de sus vecinos, exigiendo el pago y fijando un plazo para que den cumplimiento a su obligación. Si su petición no es atendida, no le queda otra vía que acudir a los tribunales en reclamación de la cantidad adeudada.

Adelanto en la solicitud de devolución de la vivienda arrendada

El arrendador dio un contrato de seis meses y pidió el apartamento al arrendatario a los cuatro meses y sólo da tres días para buscar ¿qué se debe hacer?

 Se entiende que se refiere a que el arrendador solicita que devuelva la posesión a los 4 meses de duración del contrato de arrendamiento, otorgando únicamente un plazo de cuatro días para para abandonar el mismo.

 En el supuesto de que se suscribiera un contrato de arrendamiento para uso de vivienda indicar que el artículo 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos estipula lo siguiente:

 "Artículo 9 Plazo mínimo

¿Cuándo se convierte fiscalmente en edificable un terreno?

¿Cuándo se determina fiscalmente edificable un terreno?

El problema deriva, por ejemplo, de la aplicación de la exención del IVA en las entregas de terrenos rústicos que no tengan la consideración de edificables. Hay que determinar cuándo alcanzan dicha calificación.

Después de varias elucubraciones, parece que se ha impuesto la doctrina de que no es suficiente con una actuación administrativa de planeamiento urbanístico para que desaparezca la exención del artículo 20 de la LIVA, donde indica que: “se considerarán edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia urbanística”.

Las cuotas de urbanización en un procedimiento concursal

La gestión y el cobro de las cuotas de urbanización es uno de los procedimientos que más dificultades presenta a la hora de su tramitación, debido en gran medida a su heterogénea regulación (cada CCAA tiene la suya) y a su propia naturaleza, al ser un ingreso de derecho público pero no un tributo, etc. A todo esto se unen hoy las especiales circunstancias que acompañan la realidad urbanística y que desembocan en no pocas ocasiones a intentar cobrarlas en el marco de un procedimiento concursal, es por ello que queríamos poner en común la STS (sala civil)  nº 3169/2014  de 15 de julio de 2014 donde se reconoce el carácter de crédito privilegiado (hipoteca legal tácita) de las cuotas de urbanización. Por su interés didáctico reproducimos el fundamento de derecho 5º de la Sentencia:

 “Para resolver ambos recursos acerca de si las derramas posteriores a la declaración de concurso deben considerarse créditos concursales o créditos contra la masa, es necesario analizar la naturaleza jurídica de las derramas de urbanización giradas por la Junta de Compensación a los propietarios de las parcelas.

Certificación del estado de deudas con la comunidad

Los Notarios y Administradores de Fincas Colegiados han diseñado una herramienta para hacer más fácil a los consumidores la forma de acceder a la información económica relevante cuando se produce la compraventa de un inmueble.
En 1999 se aprobó una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por unanimidad en el Congreso de los Diputados. Esta reforma fue promovida por los Administradores de Fincas Colegiados mediante la fórmula de la Iniciativa Legislativa Popular con el objetivo principal de mejorar las formas de reclamación de las deudas en las comunidades de propietarios. Una de las muchas medidas propuestas y aprobadas fue la regulación de un sistema de certificación del estado de deudas en el momento de la compraventa de inmuebles. En la actualidad, el Art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor de una finca deberá declarar la situación de las deudas y aportar una certificación acreditativa de tal declaración al otorgarse la escritura, si bien el comprador le puede exonerar de esta obligación.

Diez recomendaciones básicas para tener éxito en una negociación internacional

En estos momentos en que nos vemos obligados a emigrar a diferentes países, con diferentes culturas, y por motivos de nuestro trabajo diario, nos vemos obligados a llevar a cabo negociaciones constantemente. Debemos tener presentes una serie de aspectos básicos fundamentales que serán de mucha utilidad. 

               Conviene tener en cuenta que las negociaciones en el extranjero tienen un carácter diferenciado de lo que sucede cuando se negocia con compatriotas, y están basadas más en el “entorno” que con la propia negociación. Por “entorno” se entiende todo aquello que rodea una negociación, antes y después de la misma, que tiene lugar en las reuniones que se lleven a cabo. Es decir, no depende tanto de las nacionalidades ya que en general todos hacemos lo mismo en las negociaciones.

Cesión, traspaso y subarriendo de un local comercial

En ocasiones, cuando nos enfrentamos a la negociación de un contrato de arrendamiento o de un traspaso, cesión o subarriendo, no sabemos bien cuál es la diferencia entre estas figuras.
En primer lugar, cabe destacar que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por lo que general, la cesión y el subarriendo suelen estar prohibidos. Es decir, que para realizarlos, es necesario obtener la autorización del propietario del local.

¿El local contribuye a los gastos de escalera?

Un local que no tiene acceso por el portal de un edificio de viviendas debe contribuir a los gastos de escalera aunque no haga uso de ella.

Los locales comerciales tienen la consideración de elementos privativos al igual que las viviendas y las plazas de garaje. En consecuencia y con carácter general, tal y como prescribe el art. 9, C) de la Ley de Propiedad Horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a la cuota que cada uno tiene asignada en el título constitutivo. Como ya se sabe, la cuota representa el coeficiente de participación de cada titular de un elemento privativo en los elementos comunes.

No obstante, es práctica habitual que en los estatutos de la comunidad a los locales, precisamente por sus características, por su situación, por su más o menos utilización de los elementos comunes y, sobre todo, para facilitar su comercialización, se les exima de contribuir a ciertos gastos, por ejemplo, los gastos de escalera, portal, etc.

A la vista de lo anterior, es recomendable revisar los estatutos de la comunidad, que se encuentran en la escritura de obra nueva y división horizontal, y se debe comprobar si hacen alguna referencia a los locales comerciales y su exención de gastos. Si no se hace ninguna mención, los locales tendrán que contribuir a los gastos de escalera en proporción a su cuota de participación.

CONTENIDO DEL CURSO

Obligaciones del arrendador en las obras de conservación de naves industriales

Actualmente las obligaciones del arrendador de una nave utilizada para negocio, sobre las obras y reformas de dicha nave, en cuanto a conservación y mantenimiento, se rigen por el Título III de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre. Su artículo 30 se remite a lo previsto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de dicha ley.
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Ocupan mi plaza de aparcamiento en mi comunidad

CASO  DE  CONTINUAS  NEGATIVAS  A  CUMPLIR  LOS  ACUERDOS DE DESALOJAR  ESPACIOS COMUNES  EN  GARAJES  POR  PARTE  DE  VEHICULOS  DE  COMUNEROS  U  OTRO.
¿PUEDE ACUDIRSE  A  LOS  SERVICIOS  DE  LA  GRÚA  POR  PARTE  DE  LA  COMUNIDAD  PARA  QUE  SE RETIREN A LA VIA PÚBLICA?

Nos  enfrentamos ante el problema de  la   conducta de miembros de  la Comunidad  que no  cumplen con las  normas  sobre  atribución  de  elementos  privativos,  como  sucede  con  plazas  de  parking  de  otros comuneros o con la invasión de algunos elementos comunes.

Nuestro Ordenamiento  jurídico  prohíbe  la realización  arbitraria  del  propio derecho, es decir tomarnos  la justicia por nuestra mano, tipificando el  Código Penal,    como  delito,  la  conducta  de  quien  para  realizar  un  derecho  propio,  actuando  fuera  de  las  vía legales,  empleare violencia,  intimidación  o  fuerza en  las cosas. Por  ello  ante  la  situación  planteada  no sería posible la retirada del vehículo por actuación unilateral de la comunidad o del comunero, ya por los propios medios, ya acudiendo a la petición de grúa privada.

Valoración de inmueble heredado

VALORACIÓN DE INMUEBLE HEREDADO

No se trata de realizar una tesis de este asunto, sino nada más que orientar y dar algunos datos que ayuden a comprender estos misteriosos sucesos que nos aparecen alguna vez en nuestras aburridas vidas...

Las finalidades de valoración inmobiliaria son numerosas: de mercado, financieras, fiscales, urbanísticas, etc…

Acerca de las valoraciones en general, y de las inmobiliarias en particular existe una gran ignorancia, y no es de extrañar dado el grado de dificultad que les rodea.

Otro campo del todo ignorante por parte de la gente es el de las herencias, y la verdad que también tiene una regulación, sino complicada, entretenida.

SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS ENUMERADOS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (I/II)

La LOE enumera tres supuestos de vicios o defectos en el edificio y establece para cada uno de ellos un plazo de garantía distinto en atención a su gravedad, que será de diez, tres o un año.

Tanto en la responsabilidad decenal como en la trienal veremos que se exige el incumplimiento de alguna de las exigencias del art. 3 de la LOE, relativo a los requisitos básicos de la edificación, aunque no se mencionan todas las exigencias contenidas en este precepto, al no existir referencia alguna a los requisitos de seguridad en caso de incendio (art. 3.1.b).1 dela LOE) y a los requisitos de seguridad de utilización (art. 3.1.b).2 de la LOE. Esta circunstancia nos revela que son supuestos de responsabilidad en los que no se busca la protección a los propietarios de los edificios frente a cualquier deficiencia que pueda producirles un daño, sino que se dirigen a garantizar únicamente el cumplimiento de determinadas exigencias establecidas por el legislador como mínimos que deben reunir todos los edificios.

SUPUESTOS DE VICIOS O DEFECTOS ENUMERADOS EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (II/III)

B) VICIOS O DEFECTOS DE LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS O DE LAS INSTALACIONES QUE OCASIONEN EL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE HABITABILIDAD DEL APARTADO 1, LETRA C), DEL ARTÍCULO 3 (ARTÍCULO 17.1.B) DE LA LOE)

Este tipo de vicios es que da lugar a la responsabilidad trienal, absolutamente novedosa en el Derecho Español. Esta responsabilidad requiere que los vicios se produzcan en los elementos constructivos de los edificios o en las instalaciones y, además, que se haya producido el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

En referencia a los elementos constructivos, se incluirán todas aquellas partes del edificio en sí mismo considerado y no de sus accesorios que por contraposición a los elementos estructurales no aseguren la sustentación del edificio, de modo que cuando un elemento del edificio no sea necesario para que éste se mantenga en pie habrá de considerarse que se trata de un elemento constructivo y no estructural.

¿Qué responsabilidad tenemos en la contratación o subcontratación?

Cuantas veces en el ámbito de la ejecución de obras, por ejemplo, se nos ha suscitado la duda de las responsabilidades que nos afectan al contratar y subcontratar, y de su calificación en solidarias o subsidiarias. Vamos a dar un somero repaso de fácil comprensión acerca de estas figuras en su afección a nuestras obras.

Debemos aclarar que no existe responsabilidad por los actos del contratista cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar el titular de un hogar respecto de su vivienda, así como cuando el propietario de la obra no contrate su realización por razón de una actividad empresarial.

En el ejercicio de su libertad constitucionalmente amparada, una empresa puede decidir realizar por sí sola o por sus propios medios y trabajadores toda su actividad (una obra en este caso) o, por el contrario, contratar o subcontratar con otras empresas parte de su actividad de forma que aquéllas empleen sus medios y sus propios trabajadores en la actividad encomendada. La empresa que contrata o subcontrata se denomina empresa principal y la empresa con la que se realiza la contratación o la subcontratación se denomina empresa contratista o subcontratista.

Cinco preguntas básicas sobre las comunidades de propietarios

Cinco preguntas esenciales sobre las comunidades de propietarios

1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2 LPH).

No se deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir el derecho a que funcione como debiera.

Arrendatarios con discapacidad en edificios en régimen de Propiedad Horizontal

La actual redacción del art. 24 de la LAU[i], tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, reconoce el derecho del arrendatario a efectuar en la vivienda las obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde con sus necesidades si está afectado por una discapacidad o es mayor de 70 años y también si estas circunstancias se dan en su cónyuge, pareja o los familiares que con él convivan. Las obras de adecuación deberán ser notificadas por escrito previamente al arrendador, no pueden provocar una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda y al terminar el contrato dicho arrendatario deberá reponer a su costa la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. Las obras, en consecuencia, son a cargo del inquilino.

 Pero dicho precepto legal, incluido en la regulación legal del contrato de arrendamiento de finca urbana que por el principio de relatividad de los contratos sólo afecta a las partes contratantes (arrendador y arrendatario) y a sus causahabientes, no afecta a terceros.

Rescisión del contrato de arrendamiento

Rescindir el contrato de arrendamiento. ¿Se puede hacer?

Podrá desistir del contrato de arrendamiento suscrito, una vez hayan transcurrido por lo menos seis meses del contrato de arrendamiento, comunicándolo al arrendador al menos con una antelación mínima de treinta días.

 El derecho de desistimiento viene regulado en el artículo 11 de la vigente Ley de arrendamientos urbanos.

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Las cuotas de urbanización en un procedimiento concursal

La gestión y el cobro de las cuotas de urbanización es uno de los procedimientos que más dificultades presenta a la hora de su tramitación, debido en gran medida a su heterogénea regulación (cada CCAA tiene la suya) y a su propia naturaleza, al ser un ingreso de derecho público pero no un tributo, etc. A todo esto se unen hoy las especiales circunstancias que acompañan la realidad urbanística y que desembocan en no pocas ocasiones a intentar cobrarlas en el marco de un procedimiento concursal, es por ello que queríamos poner en común la STS (sala civil)  nº 3169/2014  de 15 de julio de 2014 donde se reconoce el carácter de crédito privilegiado (hipoteca legal tácita) de las cuotas de urbanización. Por su interés didáctico reproducimos el fundamento de derecho 5º de la Sentencia:

 “Para resolver ambos recursos acerca de si las derramas posteriores a la declaración de concurso deben considerarse créditos concursales o créditos contra la masa, es necesario analizar la naturaleza jurídica de las derramas de urbanización giradas por la Junta de Compensación a los propietarios de las parcelas.