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al ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE
FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS.
FUENTE: Gobierno de España.
Mayo 2013.
Reducido el plazo de los contratos de
alquiler de cinco a tres años
Se incentiva
la adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50 por
100 de la plusvalía.
Se mejora el
régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
El Consejo
de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el
Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de
viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de
duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la
inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento
de desahucio.
Además, se
adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de
impulsar el mercado de alquiler.
Con este
Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el
mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de
viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.
Los cambios
que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico
actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en
alquiler.
Flexibilización del mercado del alquiler
Para
conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:
Se
fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos
aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen
impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado
equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.
Por ello, se
garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que
esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco
años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares
en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Además, se
permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento,
siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato
una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho
desistimiento anticipado.
Reducción de los plazos de duración del
contrato
El segundo
aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración
del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la
denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que
permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el
contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el
arrendador.
Asimismo, se
reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática"
del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo
pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el
contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no
contrario.
De esta
forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se
reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la
mitad.
Mejora de la seguridad jurídica
La reforma
mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la
inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.
Para
preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del
contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto
de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al
régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
La inscripción
en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la
adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución
hipotecaria.
En este
apartado se introducen las siguientes reformas:
Un comprador
que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará
obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que
dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.
Si el
contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará
obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y
el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este
momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación
actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la
continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que
exige la Ley vigente.
Por su
parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero
de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga
forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el
tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.
Agilización del proceso de desahucio
Los
procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas
introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta
necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención
judicial al mínimo imprescindible.
En la línea
de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un
procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que
se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.
En ese caso,
siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá
dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo
requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia
declarativa.
Una vez
cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo
que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Se crea,
además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días
se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos
judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los
juzgados.
Medidas de carácter fiscal
Las medidas
en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las
Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en
nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y
el IRPF.
Las
Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron
en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión
destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino
de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha
demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los
requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:
Se reduce el
plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la
entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.
Se eliminan
los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres
inmuebles en su activo).
Se reducen
las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la
reinversión.
Se
flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en
un mercado regulado.
Se reduce la
cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.
Se elimina
el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100
del activo de la misma.
Mejora del régimen fiscal de las SOCIMI
Además, las
SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las
rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por
100.
Incentivación de la adquisición de
viviendas
Por otra
parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en
el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del
sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas
derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el
31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.
