lunes, 24 de julio de 2017

Ventajas de la inminente Reforma de la Ley Hipotecaria

El Ministerio de Economía ya tiene preparada la Reforma de la ley Hipotecaria que enviará el próximo lunes al Consejo de Estado como paso previo a la aprobación en el Consejo de Ministros después del verano. Esta normativa pretende en cierto modo "avanzar en la protección de los consumidores y preservar la cultura de pago", según dan a entender fuentes del ministerio. Parece, que no es poco, que el Gobierno pretende poner el foco en la situación de los hogares que están en peor situación para protegerlos de los desahucios, con diez años de retraso.

Economía pretende de esta manera también conseguir un doble objetivo: adaptar las directrices europeas al marco jurídico español y aumentar la transparencia de las hipotecas para proteger a los clientes y, a la vez, dar seguridad jurídica al sector financiero.

Los temas trascendentales, de los que se hacen eco los medios, por su conexión con los posibles beneficios para los sufridores hipotecados son los siguientes:


1.-En este nuevo contexto, la figura de notarios y registradores adquiere mayor relevancia, y parece que se justificará algo el dinero que se llevan por esta operativa. Ellos tendrán que velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y deberán garantizar y constatar que el prestatario sabe perfectamente qué producto está contratando y en qué condiciones. Se busca evitar nuevos casos como los de las cláusulas suelo. Éstas y otras cláusulas no son de naturaleza ilegal, siempre que no se apliquen de manera abusiva y, esto es lo que deben vigilar los notarios. Si no cumplen con esta función y no garantizan la transparencia de todo el proceso, la norma introduce un nuevo régimen de sanción para ellos.
Por lo tanto, los clientes tendrán que realizar una primera consulta en la notaría para revisar el contrato y exponer sus dudas y preguntas. Será una consulta gratuita y obligatoria antes de una segunda visita, ya sí remunerada, en la que se procederá a la firma del contrato con la entidad. Los clientes deberán dejar por escrito que conocen y están de acuerdo con lo que rubrican.

2.- Los bancos tendrán que esperar más de tres meses de impago y deberán elevar el nivel de vencimiento anticipado, esto es, el porcentaje de crédito no satisfecho, para proceder al desahucio de un cliente con quien tenga contratada una hipoteca.
Para ello, la normativa eleva los umbrales de impago para que el banco pueda ejecutar el vencimiento anticipado del préstamo, paso que precede a la ejecución hipotecaria. "Actualmente, se puede vencer con tres cuotas impagadas, y ahora esta cuantía se eleva", explican desde el Ministerio.
En concreto, durante la primera mitad del contrato, se podrá ejecutar cuando se deje de pagar el 2% del principal. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros (sin intereses), se tendrían que acumular 4.000 euros de retraso para que se pueda aplicar el vencimiento anticipado. En la segunda mitad del contrato, este porcentaje se duplica, hasta el 4%, ya que se entiende que el cliente habrá pagado una buena parte del crédito religiosamente, por lo que se merece un margen mayor.
Si las cuotas mensuales son muy bajas, también se establece un límite temporal para acumular impagos: 9 meses durante la primera mitad de la hipoteca y 12 meses a partir de la segunda. Esto es, se multiplican por tres y por cuatro, respectivamente, los límites temporales que funcionan actualmente.



3.-También se regularán los intereses de demora, de modo que no quede margen a la negociación entre el banco y el cliente (siendo en esta relación la parte más débil). En concreto, se aplicará un tipo de interés que multiplicará por tres el precio oficial del dinero. Con esta decisión, el Ministerio pretende mantener la cultura de pago, ya que el retraso en las cuotas encarece la factura de intereses que tiene que pagar el hipotecado.

4.- Se reduce el coste de amortización.
Otra de las medidas que pretende impulsar el Ministerio es una importante reducción en los costes de amortización anticipada del crédito. Con la normativa actual, la comisión de reembolso tiene un coste del 0,5% o del 0,25% que se aplica sobre el montante total del préstamo. La nueva ley establece que se aplicará un tipo del 0,5% durante los tres primeros años de hipoteca, se reducirá hasta el 0,25% entre el tercer y el quinto año, y a partir de ese momento, no habrá ninguna penalización. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión será del 4% durante los tres primeros años y del 3% a partir de ese momento.
Pero la principal novedad es que esta comisión se aplicará únicamente sobre la cuantía amortizada, y no sobre el total del préstamo como funcionaba hasta ahora.

5.- La nueva ley también reduce el coste de pasar una hipoteca de tipo variable a fijo. Eso sí, aunque mejora las condiciones, no es obligatorio que el banco acepte el cambio, por lo que tendrán que negociarlo entre las dos partes. Lo que hace el Gobierno es reducir la compensación que tiene que abonar el cliente, que se limita a un periodo de tres años (a partir de ahí, el cambio será gratuito) y la comisión máxima será del 0,25%. La normativa también incluye medidas para reducir los gastos intermedios, aunque el principal ahorro vendrá de la comisión por cambio de hipoteca, que es lo que más encarece ahora mismo estas operaciones.

6.- La reforma que plantea Economía prohibirá los contratos vinculados, esos en los que la entidad obliga a un hipotecado a firmar también un seguro de vida, de hogar, tarjetas o una cuenta corriente con el banco. La nueva normativa impedirá que el banco pueda exigir a un cliente un producto accesorio a la hipoteca, aunque sí podrá ofrecérselo. Lo que se prohíbe es que sea obligatorio. En el caso de que una entidad necesite comercializar dos productos de forma vinculada, tendrá que justificarlo ante el Banco de España, que será quien lo valide, y solo podrá hacerlo si las condiciones son beneficiosas para el cliente. Esto no significa que ya no será necesario tener un seguro de vida para firmar una hipoteca, el banco puede seguir exigiéndolo, pero el cliente podrá decidir con qué entidad lo contrata. Esto significa que puede firmar la hipoteca con una entidad y el seguro de vida o de hogar, con otra.

7.- El ministerio también dedica un esfuerzo importante a mejorar las prácticas de comercialización de las hipotecas en las oficinas bancarias, tal y como exige la directiva europea que el Gobierno tendría que haber traspuesto en 2016. Aunque va con retraso, la norma incluye la prohibición de la remuneración de los trabajadores de los bancos en función del número de hipotecas colocadas. Actualmente los empleados de las entidades tienen un gran incentivo para vender más productos, ya que mejoran sus ingresos, pero esta reforma prohibirá esta retribución. Además, obligará a que los trabajadores de las sucursales estén bien formados, de modo que puedan valorar el tipo de cliente al que venden el producto y sepan explicar bien las características del contrato.

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