El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley
7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El cual responde a la necesidad de atender la urgencia social que se deriva de
un mercado de la vivienda deficiente, especialmente desequilibrado en el ámbito
del alquiler.
Así, se amplía la prórroga obligatoria del contrato de
alquiler de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete
años, si es persona jurídica.
Se da un mandato al Gobierno para impulsar la oferta de
viviendas en alquiler asequible mediante medidas para favorecer la información
y la transparencia en el mercado del alquiler, así como las políticas de
vivienda o fiscales.
Mejora la coordinación con los servicios sociales para
proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se
implementa y agiliza el procedimiento.
Las principales medidas contempladas se dirigen a ofrecer
mayor seguridad y certidumbre al inquilino, incentivar la oferta de
vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables, aliviando la
carga financiera de las familias.
Seguridad para el inquilino
El desequilibrio actualmente existente se abordará ofreciendo
mayor seguridad y certidumbre al inquilino. Para lograrlo, se amplía la
prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física,
o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga
tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete
primeros años, de uno a tres años.
Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso
previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el
arrendador.
Por otra parte, los contratos no inscritos vuelven a tener
efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado,
el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de
la Propiedad.
Incentivos para la oferta
El Real Decreto-ley manda al Gobierno a impulsar
la oferta de viviendas en alquiler asequible mediante medidas para
favorecer la información y la transparencia en el mercado del alquiler, así
como las políticas de vivienda o fiscales. Así, se establece una información
mínima que deben recoger los Depósitos Autonómicos de Fianzas en las
comunidades autónomas donde estén creados y se creará, en el plazo de ocho
meses, un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda.
Al mismo tiempo, en caso de venta conjunta de un inmueble con
arrendamientos se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo
y retracto) por las Administraciones Públicas.
En cuanto a las medidas fiscales establecidas para el
estímulo de la oferta, la propuesta es habilitar el gravamen en el IBI de la
vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler,
así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de
vivienda habitual.
El Gobierno prevé aprobar bonificaciones de hasta el 80% en
el IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta sea inferior
a la determinada por el índice de precios de los contratos de vivienda en
alquiler que también quiere poner en marcha, según se recoge en el borrador del
Real Decreto-Ley (RDL) de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler al
que ha tenido acceso.
Además de la bonificación del 80% del IBI, el borrador retoma
la posibilidad de que los ayuntamientos puedan bonificar mediante ordenanza
fiscal hasta el 95% de este impuesto para inmuebles con renta limitada por una
norma jurídica, que ya se recogía en el decreto-ley que se tumbó en el
Congreso.
El texto del RDL de Vivienda recoge la creación de un
sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de
vivienda, al que se vinculan determinados estímulos de la política fiscal, y
también se establece la posibilidad de creación de sistemas de índices de
referencia autonómicos a los efectos de diseñar las políticas y programas
públicos en materia de vivienda en los respectivos ámbitos territoriales.
Asimismo, establece un plazo de ocho meses para que la
Administración General del Estado elabore este sistema, "a través de un
procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad".
También queda recogida una mejora técnica en la
exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda
turística, para su específica regulación por las comunidades autónomas, y
se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios pueda
limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes.
Concretamente, se introduce en la Ley de Propiedad
Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una
comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de
la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para
su ejercicio. El objetivo es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar
la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su
comunidad.
Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos
de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de
las viviendas de uso turístico. Todo ello, en el marco del régimen de usos
establecido en la ordenación urbanística municipal y de la necesidad de
disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha
actividad, cumpliendo lo dispuesto en la normativa sectorial turística de
aplicación.
En la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplía la
exclusión del artículo 5.e, quedando reguladas todas las viviendas de uso
turístico por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma
de comercialización o promoción.
De esta manera, se contribuye a crear un marco
normativo más claro en el que se evite la aplicación indebida de la
LAU cuando la cesión del uso de la vivienda se encuentre dentro de la
definición que recoge la normativa turística y, por tanto, la actividad esté
sujeta a determinadas exigencias fijadas para su adecuado desarrollo.
La propuesta de modificar ambas normativas estatales fue
debatida en septiembre del año pasado durante la reunión del Grupo de Trabajo
de Viviendas de Uso Turístico en el que participaron las 17 comunidades
autónomas y la FEMP, además de casi una veintena de representantes del sector
hotelero, empresarial, las plataformas, los vecinos, consumidores y sindicatos.
Así mismo, se favorece el acuerdo entre las partes para la
realización de mejoras durante la vigencia del contrato, permitiendo en este
caso pactado el incremento de la renta durante el resto del contrato.
Apoyo a los grupos más vulnerables
Por otro lado, el Real Decreto-ley mejora la coordinación
con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los
supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el
procedimiento.
Las garantías adicionales quedan limitadas a dos
meses además de que también queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante
la vigencia del contrato.
Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y
formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este
sea persona jurídica.
Además, se obliga a los edificios sometidos al régimen de
propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de
accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda
pública de al menos el 75 % del coste. También, se establece la necesidad
de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a
sufragar inversiones de accesibilidad.
Otra de las medidas recogidas es la de blindar la
posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en
favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados
o mayores de 65 años.
