CONSULTOR INMOBILIARIO

“Las casas únicas necesitan profesionales, consultores o agentes inmobiliarios "
El auge de los portales de Internet ha llevado a muchos expertos a vaticinar la desaparición de las agencias inmobiliarias. A medida que las casas se alquilan y se compran de forma directa entre particulares se hace menos necesaria la intervención de una agencia. Pero existe una cosa muy evidente, y es que mientras haya propiedades únicas, seguirá siendo necesario el trabajo de un agente inmobiliario. En el segmento bajo, donde hay muchas casas iguales, es posible comprar y vender a través de una web. Pero en el segmento alto, las cosas son distintas. El precio medio de estas casas puede ser de 1,5 millones de euros aproximadamente. Cada vivienda tiene sus peculiaridades y es difícil que un particular le ponga precio. La gente no quiere negociar directamente con el comprador porque no tiene ni el tiempo ni la habilidad. Necesitan un intermediario que les ayude a sacar el máximo rendimiento.

GESTOR TÉCNICO DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO

Hay un dato muy interesante, que no se nos está pasando por alto, y es el del gran volumen de operaciones de cambio de manos de los activos inmobiliarios. Y yo pienso que las transacciones son ejecutadas por intermediarios o agentes, no de prestigio profesional, pero si con “capacidad de contactar” en la mayoría de casos. Lógicamente asesorados y ayudados por especialistas en la materia.

               ¿Qué va a suceder a partir de ahora con esos activos-los más- que llevan la friolera de unos seis o siete años abandonados y con sus constantes vitales caducadas? Y que por cierto van a tener la ventaja de ponerse en forma en otros dos años aproximadamente para poder venderse o arrendarse al público finalista.

               Dada esta coyuntura, veo un potencial nicho para otro tipo de técnicos más capaces para el desarrollo de la gestión que debe poner al día todos los activos inmobiliarios. Técnicos menos asociados al Real Estate y más preparados y experimentados en los asuntos propios de la gestión Administrativa y de la construcción.

               Podríamos denominarla una gestión patrimonial técnica, patrimonial de activos inmobiliarios y no mobiliarios lógicamente.

               Hay que estar preparados a nivel global o internacional, puesto que según se desprende de los informes y análisis de las primeras consultoras a nivel mundial, si el año pasado fue muy positivo por las operaciones realizadas, se espera que en este 2014 se dupliquen las cifras del año anterior.

               Pero cuando hablamos de gestión patrimonial lo hacemos de un espectro muy amplio, y que en nuestro país, yo creo, no está bien definida y diferenciada. Se utilizan sinónimos ingleses para enumerar ciertos cargos que a veces no tienen una relación fidedigna con las tareas reales a desarrollar. Y otro problema añadido es la falta de especialización de las empresas en España, que por su pequeña dimensión se ven obligadas a ejecutar todo tipo de operaciones y trabajos. Los términos Property Manager o Facility Manager a veces se usan para funciones similares cuando no debe ser así.

ANALISTA DE RIESGOS INMOBILIARIOS

Los analistas de riesgos estudian las causas de las posibles amenazas y probables eventos no deseados, así como los daños y consecuencias que éstas puedan producir. Son utilizados como herramienta de gestión en estudios financieros y de seguridad para identificar riesgos (métodos cualitativos) o para evaluar riesgos (generalmente de naturaleza cuantitativa).

La promoción inmobiliaria representa una actividad compleja que requiere un análisis muy detallado y una amplia formación. Se trabaja con fuerte inversiones, largos periodos de maduración y con una tasa de riesgo muy alta. Por ello, es importante dominar todas las áreas de conocimiento que la integran, para así poder evitar desviaciones que pueden poner en peligro la viabilidad del negocio inmobiliario.

En el actual entorno económico, la clave de la competitividad en el sector inmobiliario radica en la adaptación al cambio mediante la profesionalización de los profesionales intervinientes en este proceso productivo.

Hasta ahora eran muy pocos los profesionales técnicos formados en dicha área de conocimiento y las posibilidades laborales que se están ofreciendo-sobre todo a raíz de la crisis del ladrillo- a esta profesión son muy amplias, pudiendo trabajar para o como asesor de: Entidades bancarias, fondos de inversión, promotoras inmobiliarias, sociedades patrimoniales, etc.

Se trata básicamente de identificar las primas de riesgo y de optimizar proyectos, adaptándolos al nuevo ciclo inmobiliario, principio básico para que un proyecto llegue a ser viable y, por consiguiente, financiable.

               Son muy pocos los profesionales formados en España en dicha área de conocimiento. Estos profesionales aportarán al sector inmobiliario  una nueva visión y la necesaria adaptación, puesto que el sistema de análisis aplicado en el anterior ciclo inmobiliario hoy en día ha quedado obsoleto. Estos profesionales analizan los riesgos vinculados a cualquier tipo de activo inmobiliario, estudiando en sus informes más de 50 factores de riesgo que puede hacer inviable un desarrollo inmobiliario. No sólo analizan los riesgos, sino también cómo poder minorar los mismos, desarrollando un análisis para revalorizar dichos activos o proyectos inmobiliarios y por tanto, ayudar a la recuperación del mercado inmobiliario.

El sector inmobiliario y de la construcción es un componente fundamental del PIB, y su saneamiento y recuperación es condición necesaria para la reactivación económica. En este sentido, los analistas podrán trabajar para particulares que cuenten con activos inmobiliarios (edificios, solares, fincas urbanizables, etc.), para entidades y organismos tales como empresas gestoras de activos inmobiliarios, promotoras, entidades bancarias, fondos de inversión, SOCIMI, REIT (Real Estate Investimet Trust), Administraciones Públicas, Ayuntamientos, etc. haciéndoles ver cómo poder adaptar sus activos a esta nueva situación inmobiliaria analizando todos los riesgos vinculados a los activos, y cómo poder minorar los mismos con el fin de revalorizarlos y conseguir así la máxima rentabilidad posible.

Mi experiencia en este campo ha sido muy amplia, dado que gran parte de mi ciclo profesional se ha complementado con los análisis y estudios de viabilidad y las negociaciones previas y gestión de compra de suelo e inmuebles. En estos casos siempre para promotoras-constructoras, excepto, ya en estos tiempos de crisis, para un fondo norteamericano.

Requiere en principio un gran conocimiento de todo el proceso urbanístico, de gestión y constructor, y conocer perfectamente el ámbito legal y mercantilista del proceso.

Cuando la construcción era boyante, los técnicos huían de estos cometidos, pero el descenso de la misma, los cambios en los modelos productivos y la crisis le han dado un gran empujón. Reconozco que por mi idiosincrasia es una faceta profesional muy interesante, pero a la vez poco reconfortante.

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO              

 La definición literal del término anglosajón  “personal shopper” es "comprador personal". Inicialmente, el Personal Shopper es una persona que ayuda a sus clientes a elegir y comprar objetos de diverso tipo (decoración, regalos, etc.) pero sobre todo, artículos de moda. El personal shopper puede acompañar a los clientes a las tiendas estableciendo rutas de compra personalizadas o comprar los objetos por su cuenta si el cliente no dispone del tiempo suficiente.

Esta profesión nació en Nueva York en los años 80 para ayudar a aquellas personas a las que su apretada agenda les impedía realizar determinadas compras. Actualmente, se ha extendido a las principales ciudades del mundo occidental. Los clientes son por lo general personas acomodadas o que gravitan en torno al mundo de la moda o del espectáculo con poco tiempo a su disposición. También es habitual que las grandes boutiques y grandes almacenes pongan a disposición del cliente personal shoppers que les orientarán sobre las prendas a comprar en función de sus características.

El termino personal shopper  está  relacionado con la moda, pero ahora podemos decir que ha traspasado fronteras y encontramos al personal shopper inmobiliario. La imperiosa necesidad del sector inmobiliario de reinventarse hace que aparezcan nuevos  términos y figuras. Este debe de ser un experto inmobiliario.

El trabajo del personal shopper inmobiliario consiste, como en las demás categorías, en recibir y seleccionar la información necesaria para obtener el resultado esperado. Reuniones, búsquedas, visitas, análisis y valoraciones, presentaciones, etc. En general se trata de acompañar física y virtualmente al cliente en su búsqueda.

               Personal shopper inmobiliario y cliente visitan las viviendas  seleccionadas juntos, y en el momento de decidir, es el personal shopper el que se encarga de la negociación y cierre, contando con la ventaja de que es un conocedor  del mercado  y siempre velando por los intereses del comprador.

                                                                        Es una excelente idea dejarse aconsejar y ayudar por expertos. 

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